Решение от 17.04.2009 г № 327
Об утверждении городской целевой программы «Развитие малоэтажного жилищного строительства в городском округе Саранск на 2009 — 2012 годы»
В целях развития малоэтажного жилищного строительства в городском округе Саранск, руководствуясь Уставом городского округа Саранск, Совет депутатов городского округа Саранск решил:
1.Утвердить прилагаемую городскую целевую программу "Развитие малоэтажного жилищного строительства в городском округе Саранск на 2009 - 2012 годы".
2.Настоящее решение вступает в силу со дня его официального опубликования.
Председатель Совета депутатов
городского округа Саранск
Н.Ф.БУРНАЙКИН
ГОРОДСКАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА
"РАЗВИТИЕ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ САРАНСК НА 2009 - 2012 ГОДЫ
ПАСПОРТ
ГОРОДСКОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ
"РАЗВИТИЕ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ САРАНСК НА 2009 - 2012 ГОДЫ"
| Наименование Программы | Развитие малоэтажного жилищного строительства в городском округе Саранск на 2009 - 2012 годы |
| Заказчик Программы | Администрация городского округа Саранск, МУ "Градостроительство" |
| Разработчик Программы | ООО "Горстройпроект" |
| Исполнители основных мероприятий Программы | Уполномоченные Муниципальные учреждения городского округа Саранск, инвесторы |
| Цель Программы | Развитие малоэтажного строительства, обеспечение населения комфортабельным жильем на основе комплексного освоения территорий малоэтажной застройки, формирование рынка доступного жилья |
| Важнейшие показатели Программы | Создание условий для развития малоэтажного жилищного строительства на территории городского округа Саранск с перспективой ввода более 1,2 млн. м2 малоэтажного жилья, в том числе 100 тыс. м2 в рамках социальной части Программы (до 2020 года) |
| Сроки реализации Программы | 2009 - 2012 годы с перспективой до 2020 года |
| Источники финансирования программы | 1. Федеральный бюджет - строительство автодорог. 2. Городской бюджет, средства уполномоченных застройщиков-заказчиков, средства эксплуатирующих организаций, средства физических лиц строительство инженерной инфраструктуры, объектов социальной сферы, строительство жилья. 3. Республиканский бюджет - строительство объектов социальной сферы (почта, связь, медпункты, детсады спортивные сооружения, школы и т.д.), инженерной инфраструктуры, автодорог. |
Введение
С внедрением рыночных отношений в сферу жилищного строительства и изменением механизма предоставления жилья все более актуальной становится проблема улучшения жилищных условий граждан, желающих проживать в малоэтажном индивидуальном доме.
В рамках реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в городском округе Саранск одним из основных индикативных показателей является объем ввода жилья. Современное состояние градостроительства и стоящие перед городским округом задачи по реализации национального проекта требуют системного подхода к развитию малоэтажного жилищного строительства и, в первую очередь, за счет осуществления комплексной застройки. Важным фактором для решения этой задачи послужит максимальное использование мер государственной поддержки по привлечению средств федерального, региональных, местных бюджетов и внебюджетных источников, по развитию жилищного кредитования и кредитования под залог земель, внедрению современных технологий малоэтажного жилищного строительства и снижению себестоимости строительства, содействию вводу новых производственных мощностей по малоэтажному жилищному строительству.
Целью Программы является определение основных параметров малоэтажного жилищного строительства в городском округе Саранск на период до 2012 года, выявление проблем, связанных с выполнением такого строительства, и путей их решения. При разработке концепции Программы использованы аналитические материалы Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС).
Настоящая Программа учитывает глубину и многообразие сложившихся связей города Саранска с населенными пунктами городского округа Саранск, общность и различия интересов проживающего населения, сложные градостроительные и транспортно-инженерные условия расселения. В соответствии с комплексной оценкой эколого-градостроительной ситуации прогнозируется возможность расселения в расчетный срок до 2020 года в малоэтажном фонде на территории городского округа Саранск до 9500 семей.
Первый опыт работы над Программой показал, что по масштабам и темпам она соответствует требованиям приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Ее реализация приведет к качественному изменению среды, системы расселения, природного окружения и образа жизни значительной части населения, что потребовало глубокой проработки и экспертизы всего комплекса градостроительных, социальных, транспортно-инженерных, экономико-правовых и других возникающих в связи с этим вопросов.
1.Содержание и оценка проблемы, обоснование необходимости ее решения
Развитие малоэтажного жилищного строительства позволяет решить жилищную проблему различных слоев населения, учитывая многообразие подходов к проектированию и использованию типов строений и видов строительных материалов.
В 2007 году индивидуальными застройщиками в городском округе Саранск построено 13,6 тыс. м2 жилья, что составляет 10,76 процента от общего объема введенного на территории городского округа жилья. За 2008 год объем ввода индивидуального жилья практически не изменился - 13,8 тыс. м2, но его доля от общего объема сданного в эксплуатацию жилья снизилась до 9,1%. Совокупные ежегодные инвестиции в сферу малоэтажного индивидуального строительства оцениваются в 260 млн. рублей.
Процессу развития малоэтажного жилищного строительства на территории городского округа Саранск препятствует широкий круг проблем, в немалой степени связанных с отсутствием системного подхода к их решению.
В числе причин - отсутствие инженерно подготовленных территорий, на которых утвержденной градостроительной планировочной документацией предусмотрено развитие малоэтажного жилищного строительства. В настоящее время еще не проработан и на практике не реализован механизм привлечения частных инвестиций в сферу создания коммунальной инфраструктуры под малоэтажную индивидуальную застройку, не используется механизм залога земельных участков под инженерное обеспечение. В связи с этим, на современном этапе необходимо участие государства в финансировании проектов для создания на этих территориях коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Другой причиной, ограничивающей развитие малоэтажного жилищного строительства на территории городского округа Саранск, является недоступность, в настоящее время, части земель под застройку, связанная с функционированием городского аэропорта.
Зона активного дискомфорта, где размещение жилых зон запрещено, захватывает площадь 55 км2. Она накрывает населенные пункты Куликовка, Макаровка, Луховка (50% площади) и Монастырское (50% площади). Кроме того, зона зашумленности окрестностей аэропорта общей площадью 203 км2 пригодна для размещения жилых зон при условии обеспечения мероприятий по звукоизоляции до 20 - 25 дБА.
Размеры зон шумового воздействия могут корректироваться в случае обновления парка воздушного транспорта и изменении его шумовых характеристик.
Следующая причина в том, что значительный резерв земли сегодня находится в федеральной собственности. Важно будет, в рамках действующего законодательства, поставить работу по оценке эффективности использования земель, находящихся в распоряжении различных федеральных структур, на системную основу.
Массовое вовлечение в строительные проекты новых земель будет стимулировать создание индустрии малоэтажного жилищного строительства и развитие производства современных недорогих материалов и конструкций для такого типа жилья.
В конечном итоге, развитая система малоэтажного жилищного строительства обеспечит другой уровень жизни, другую психологию людей. Кроме того, наличие своего дома будет фактором, прямо влияющим на решение демографических проблем и воспитание детей.
Стабильный спрос на жилье должен быть обеспечен механизмами, ориентированными на привлечение доступных финансовых ресурсов для приобретения жилья населением, в качестве которых, помимо собственных средств граждан, предусматриваются кредитные ресурсы и средства, предоставленные в виде различных форм государственной поддержки.
Программа массового малоэтажного строительства жилья отражает цели, принципы и механизмы государственной политики, направленные на обеспечение доступными жилыми помещениями всех категорий граждан, и должна стать документом, в соответствии с которым будут совершенствоваться механизмы развития рынка малоэтажного жилья.
Цель и задачи Программы
Основная цель Программы - создание условий для развития малоэтажного жилищного строительства на территории городского округа Саранск - с перспективой ввода более 1,0 млн. м2, в т.ч. строительство 100,0 тыс. м2 жилья в рамках социальной части Программы (до 2020 г.).
Для достижения целей настоящей Программы необходимо решить следующие задачи:
- завершить формирование нормативной правовой базы, обеспечивающей эффективное развитие комплексного освоения территорий в целях малоэтажного жилищного строительства;
- создать механизмы развития и стимулирования малоэтажного индивидуального строительства;
- сформировать коммунальную инфраструктуру малоэтажного жилищного строительства на пилотных участках планируемой застройки в 2009 - 2012 годах;
- организовать информационную и рекламную кампании в целях ознакомления населения о возможностях приобретения и строительства индивидуального жилья в городском округе Саранск;
- изучить технологии (в том числе экономичные) малоэтажного жилищного строительства и проанализировать их возможное использование. Разработать базовые проекты жилых домов до 80 м2, 120 м2, 170 м2, 200 м2 и более: - кирпичные, в том числе пенобетонные; теплостен; бревенчатые с облицовкой кирпичом; сборно-щитовые;
- создать условия для развития предприятий малоэтажного домостроения;
- привлечь и реализовать инвестиционные проекты по развитию малоэтажного жилищного строительства;
- внедрить новые технологии (в том числе экономичные) малоэтажного жилищного строительства;
- способствовать развитию предприятий малоэтажного индивидуального домостроения;
- построить районы комплексной малоэтажной жилой застройки.
Сроки реализации Программы
Реализация мероприятий Программы рассчитана на 2009 - 2012 годы.
В 2009 году реализуются организационные и инвестиционно-строительные мероприятия, направленные на создание условий для развития пилотных проектов малоэтажного жилищного строительства на территории городского округа Саранск.
В 2009 - 2012 годы осуществляется дальнейшее комплексное освоение территорий в целях развития малоэтажного строительства в соответствии с основными тенденциями развития рынка малоэтажного строительства, внедрение новых технологий развития малоэтажного жилищного строительства.
Система программных мероприятий
В соответствии с поставленными задачами предусмотрена реализация организационных и инвестиционно-строительных мероприятий. Правовое регулирование реализуемых мероприятий осуществляется в установленном законодательством порядке.
Система организационных мероприятий направлена на консолидацию усилий исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, хозяйствующих субъектов по комплексному решению проблем выделения земельных участков под малоэтажное жилищное строительство и их градостроительного оформления. Решение обозначенных проблем осуществляется за счет текущего финансирования деятельности и требует дополнительного ресурсного обеспечения в рамках Программы в объеме 30 млн. рублей ежегодно (разработка ПТП, инженерно-геологические изыскания, разработка базовых проектов домов и зданий социально-бытового назначения).
Система инвестиционно-строительных мероприятий Программы предусматривает финансирование из средств федерального, республиканского и городского бюджетов обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой, объектами социальной сферы, транспортным обслуживанием, формирование льготных кредитных механизмов. По итогам завершения освоения участка застройки из средств федерального, республиканского и городского бюджетов производится финансирование работ по строительству дорожной и социальной инфраструктуры (объекты здравоохранения, образования), введение новых пассажирских маршрутов.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 19.04.2007 N 242 "Об утверждении Правил распределения и предоставления в 2007 г. из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации субсидий на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки" планируется предоставление субсидий в размере 70% от сумм расходов, предусмотренных проектной документацией, остальные затраты распределяются следующим образом - 25% бюджет Республики Мордовия, 5% бюджет городского округа Саранск.
2.Анализ застройки малоэтажных домов в период 1996 - 2008 годов
Таблица 1
Ввод жилья в 1996 - 2008 годы
| 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | |
| Общая площадь жилых домов (И.Ж.С), тыс. м2 | 10,9 | 17,1 | 19,8 | 16,6 | 23,4 | 28,3 | 20,6 | 12,5 | 9,5 | 9,7 | 12,7 | 13,6 | 13,8 |
В начале 90-х годов прошлого столетия была упрощена процедура оформления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и для удовлетворения ажиотажного спроса горожан на "свой дом" в черте Саранска и пригородных территориях на эти цели были выделены значительные по площади массивы земель. Активно началась застройка малоэтажных домов в населенных пунктах Макаровка, Куликовка, Горяйновка, Луховка, Николаевка, Ялга и других. В черте города Саранска индивидуальными застройщиками осваивался ряд площадок в северо-восточном районе, достаточно быстро сформировался новый квартал в северо-западной части города. В течение короткого времени точечной застройки были заняты практически все пустовавшие в столице земли в зоне застроенных территорий.
С 1996 года началась активная сдача в эксплуатацию этих домов. Вместе с тем, в тот период сложных экономических преобразований работа по инженерному и транспортному обустройству названных территорий не носила системный характер, отходила на второй план, в результате чего уже в настоящее время остро встал вопрос выполнения на них требуемой инфраструктуры - с первоочередной разработкой на весь комплекс работ проектно-сметной документации.
В последние 5 лет ввод в эксплуатацию индивидуальных домов достаточно стабилизировался, не имеет тенденции к заметному росту, и главная цель Программы - дать новый импульс малоэтажному домостроению.
Перспективы малоэтажного жилищного строительства
в городском округе Саранск
Значительный спрос на малоэтажное жилищное строительство в поселениях городского округа Саранск, дефицит свободных территорий и экологические требования ограничивают средний размер площади земельных участков под малоэтажную застройку на уровне 0,15 га, что позволит расселить здесь до 9500 семей.
Таблица 2
Ввод жилья в 2009 - 2012 годы
| 2009 г | 2010 г | 2011 г | 2012 г | |
| Прогноз ввода в действие жилья на селе (общая площадь домов, тыс. м2) | 15 | 17 | 25 | 40 |
Для реализации показателей ввода жилья, указанных в таблице 2, дальнейшего развития малоэтажного жилищного строительства в расчетный и после расчетный периоды, необходимо комплексное освоение всех потенциальных резервов:
- использование резервных территорий городского округа Саранск (федеральные земли);
- поэтапная "капитализация" дачных и садоводческих участков;
- расширение, реконструкция населенных пунктов городского округа Саранск.
При этом главным резервом остаются уменьшение размеров шумовой зоны аэропорта, территории сельскохозяйственного использования, отчуждение которых является одним из наиболее реальных решений поставленной задачи.
Анализ потребительского спроса на малоэтажное жилье, учитывающий перспективные финансовые возможности застройщиков и пользователей, позволяет оценить потребность в жилье средней семьи. Сегодня доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств составляет 8%, и задача программы - предоставить каждой пятой семье возможность построить свой дом.
Программа малоэтажного жилищного строительства на территории городского округа Саранск ведет к практическому увеличению застроенных территорий, увеличению численности населения, проживающего в индивидуальных домах, росту их ежедневных трудовых и культурно-бытовых поездок в городские центры, необходимости проведения значительных мероприятий по развитию инженерно-транспортной и социальной инфраструктур, а также созданию новых рабочих мест.
Для транспортного обеспечения малоэтажного жилищного строительства необходимо построить дополнительно 240 км дорожной сети, а также реконструировать около 60 км существующей дорожной сети. На эти цели предстоит выделить 13300,0 млн. рублей. При увеличении пассажирского потока потребуется существенно увеличить парк автобусов и их материально-техническую базу на территории городского округа.
Инженерное оборудование малых площадок должно решаться преимущественно на автономных системах.
Комплексный анализ градостроительных условий размещения массового малоэтажного строительства показал:
- предельные возможности городского округа Саранск по размещению малоэтажной застройки не ограничены. Особенность ландшафтно-экологических условий, а также и архитектурно-градостроительные требования предопределяют необходимость использования исключительно индивидуальных проектов планировки и застройки.
Государственные управленческие решения
Государственное регулирование жилищной политики
Министерством регионального развития РФ разработан проект Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категории граждан.
Стратегия массового строительства жилья отражает стратегические цели, принципы и механизмы государственной политики на долгосрочную перспективу (до 2025 года), направленные на обеспечение массового строительства жилья для всех категорий граждан.
Масштабы реализации мероприятий Стратегии предусматривают увеличение жилищного фонда в Российской Федерации более чем в 1,5 раза за счет значительного увеличения объемов жилищного строительства.
Определенные в ней направления и подходы по обеспечению массового жилищного строительства и обеспечения его доступности для различных социальных групп населения станут ориентирами всем уровням власти, бизнесу и гражданам по выработке решений в этой сфере.
Количественные оценки основаны на показателях современного состояния экономики и прогнозах социально-экономического развития страны и ее регионов на среднесрочную и более отдаленную перспективу, а также на соответствующих научных разработках.
Целью Стратегии является создание условий для массового строительства жилья, доступного для приобретения в собственность или найма для всех категорий граждан, независимо от уровня их доходов.
В соответствии с видами малоэтажной застройки - комплексное или индивидуальное жилищное строительство, будут предусмотрены следующие механизмы государственной поддержки:
1.Для индивидуальных застройщиков:
государственная поддержка при приобретении гражданами и объединениями граждан земельных участков для целей индивидуального строительства (предоставление рассрочки при оплате, отсрочка оплаты до момента отчуждения земельного участка третьим лицам, установление на федеральном или региональном уровне единых стандартов сроков оформления межевых дел и стоимости подобных услуг);
предоставление государственной поддержки при приобретении строительных материалов (предоставление рассрочки оплаты, предоставление леса на корню и т.п.);
развитие кредитования индивидуального жилищного строительства;
предоставление типовых проектных и технологических решений индивидуальным застройщикам;
налоговые льготы при уплате налога на недвижимое имущество (установление понижающего коэффициента к ставке налога для лиц, осуществивших строительство и приобретение индивидуального жилого дома для целей последующего проживания).
2.При комплексном малоэтажном строительстве:
государственная поддержка при строительстве инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры на участках, предназначенных для комплексной малоэтажной застройки (прямое государственное финансирование части целевых расходов, субсидирование расходов);
обеспечение доступности кредитных ресурсов для целей комплексной малоэтажной застройки (субсидирование процентной ставки по кредитам);
государственная поддержка объединениям граждан - строительным кооперативам малоэтажного жилья (особый порядок проведения аукционов - участниками могут быть только соответствующие кооперативы, создание кооперативов по инициативе органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта Российской Федерации, льготный режим налогообложения кооперативов);
предоставление типовых (повторно примененных) проектных и технологических решений кооперативам малоэтажного жилья.
С целью практической реализации указанных механизмов предлагается внести существенные изменения в существующую нормативно-правовую базу РФ, в частности в земельное, градостроительное и налоговое законодательство, законодательство, регулирующее деятельность органов местного самоуправления, а также принять Федеральный закон, регулирующий порядок создания и деятельности объединений граждан с целью комплексного освоения территорий для малоэтажной застройки.
Основной целью стратегии является обеспечение массового строительства жилья различных ценовых категорий, доступного для приобретения в собственность или найма для всех категорий граждан, независимо от уровня их доходов.
Меры по развитию рынка жилья, предусмотренные в стратегии, направлены на продолжение начатых ранее преобразований и основаны на развитии рыночных институтов, при одновременном оказании эффективной государственной поддержки гражданам, чьи доходы не позволяют решить жилищную проблему самостоятельно.
Интенсивное развитие строительного комплекса будет обеспечено за счет принятия комплекса мер по стимулированию роста объемов производства, содействию модернизации производства и внедрению инноваций, кадровому обеспечению строительного комплекса и стимулированию развития энергосбережения.
Стабильный спрос на жилье должен быть обеспечен механизмами, ориентированными на привлечение доступных финансовых ресурсов для приобретения жилья населением, в качестве которых, помимо собственных средств граждан, предусматриваются кредитные ресурсы и средства, предоставленные в виде различных форм государственной поддержки.
При этом средства, предоставляемые населению в виде государственных субсидий должны служить только катализатором рыночных процессов, стимулирующим стабильный спрос. Они направляются на социальную защиту и социальную поддержку тех категорий граждан, которые не в состоянии решить свои жилищные проблемы самостоятельно.
Реализация мероприятий стратегии будет направлена на обеспечение граждан жильем по договорам социального найма, развитие легального рынка наемного коммерческого жилья, а также на развитие различных форм кооперации граждан в целях строительства жилья (прежде всего жилищно-строительных кооперативов).
Для стимулирования принятия муниципалитетами программ строительства социального жилья стратегией предусматривается финансирование за счет федерального бюджета строительства инфраструктуры, необходимой для функционирования муниципального жилищного фонда.
Для обеспечения массового малоэтажного строительства жилья по доступным ценам важной задачей является стимулирование создания некоммерческих объединений граждан для осуществления жилищного строительства, прежде всего жилищно-строительных кооперативов и строительных сберегательных касс. Граждане, объединившись в кооператив, не ставят перед собой задачу извлечения прибыли от строительства, как это делает коммерческий застройщик, что позволяет строить жилье по цене на треть дешевле рыночной с учетом прибыли подрядных строительных организаций.
Стратегия массового малоэтажного строительства жилья отражает цели, принципы и механизмы государственной политики, направленные на обеспечение массового строительства жилья для всех категорий граждан и призвана стать базовым документом, в соответствии с которым будут совершенствоваться механизмы развития рынка жилья и формироваться нормативно-правовая база по его регулированию.
Федеральные органы власти и организации по реализации
Программы малоэтажного строительства
Совет при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике
Положение о Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике утверждено Указом Президента Российской Федерации от 21 октября 2005 г. N 1226 (с изменениями, внесенными Указом от 13 июля 2006 г. N 698).
Совет является совещательным органом при Президенте Российской Федерации, созданным в целях обеспечения взаимодействия между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями, научными и другими организациями при рассмотрении вопросов, связанных с реализацией приоритетных национальных проектов и демографической политики.
Министерство регионального развития РФ
Министерство регионального развития РФ является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, в том числе районов Крайнего Севера и Арктики, административно-территориального устройства Российской Федерации, разграничения полномочий по предметам совместного ведения между федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, осуществления приграничного сотрудничества, строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства, государственной национальной политики и межнациональных отношений в Российской Федерации, а также защиты прав национальных меньшинств и коренных малочисленных народов Российской Федерации.
Стимулирование регионов на развитие малоэтажного строительства является серьезным инструментарием в проведении жилищной политики государства.
Федеральный фонд содействия развитию
жилищного строительства
Основными задачами Фонда в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" являются:
1) оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, и иного строительства;
2) оказание содействия развитию деятельности по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории и архитектурно-строительному проектированию, в том числе по подготовке документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории;
3) оказание содействия обустройству территорий посредством строительства объектов инфраструктуры;
4) оказание содействия органам государственной власти и органам местного самоуправления, субъектам естественных монополий, организациям коммунального комплекса, проектным, строительным, кредитным, финансовым и иным организациям в целях координации деятельности по согласованию программ жилищного строительства, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного развития территорий с программами социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, программами комплексного социально-экономического развития муниципальных образований, программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований, программами развития объектов инфраструктуры;
5) стимулирование развития энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, создания условий для их использования в жилищном строительстве.
Задача, имеющая огромное значение - это вопрос выделения участков под застройку и оснащения их дорожной и инженерной инфраструктурой. Особая роль здесь ложится на Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства и очень важно поставить работу по оценке эффективности использования земель, которые находятся в распоряжении различных федеральных структур, на системную основу.
ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано 5 сентября 1997 года в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом.
Основным уставным направлением деятельности АИЖК, созданного Правительством Российской Федерации, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.
Социально-экономическое значение деятельности Агентства заключается в формировании платежеспособного спроса населения на жилье, популяризации при поддержке государства общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования в национальном масштабе.
Национальное Агентство Малоэтажного
и Коттеджного Строительства "НАМИКС"
Национальное Агентство "НАМИКС" выступает как полноправный оператор Программы малоэтажного строительства в рамках содействия реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
3.Подготовка схем территорий комплексной застройки малоэтажными жилыми домами
Схемы территорий комплексной застройки были разработаны на основании генплана городского округа и генпланов населенных пунктов городского округа Саранск.
4.Характеристика территорий комплексной застройки малоэтажными жилыми домами
На схеме расположения участков под малоэтажную жилищную застройку видно, что планируемая застройка будет осуществляться по периферии территории городского округа Саранск. Только небольшая часть участков граничит с существующей многоэтажной жилой застройкой. Преимущество отдавалось земельным участкам, свободным от застройки (исключаются затраты на снос строений, перенос сетей). Но такой подход к выбору участков увеличивает расходы на дороги, инженерную инфраструктуру. В процессе реализации пилотного проекта (первой очереди строительства) будут отрабатываться организационные, технологические, правовые и финансовые механизмы комплексного освоения территорий в целях малоэтажного жилищного строительства. Детальная характеристика территорий будет дана в проектах планировок территорий каждого участка.
На схемах обозначены участки, ранее отведенные под индивидуальное строительство, не имеющие инженерной инфраструктуры. В таблице 3 приведены затраты на инженерную инфраструктуру, дороги по участкам, имеющим большой процент строительной готовности жилых домов.
Таблица 3
Сводная таблица затрат на обустройство
территорий, ранее отведенных под строительство
| N П/П | Наименование участков | Стоимость в тыс. руб. | ||||||
| дороги | тротуары | водопровод | канализация | наружное освещение | газ | всего в тыс. руб | ||
| 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | |
| 1 | Район ВДНХ и пивзавода | 11319 | 5661 | 3003 | 3488 | 474 | - | 23945 |
| 2 | ОПХ МГУ в п. Луховка | 12156 | 8364 | 8334 | 9680 | 941 | - | 39475 |
| 3 | ул. Масловского | 2790 | 1622 | 1326 | 1540 | 175 | - | 7453 |
| 4 | ул. Транспортная | 3948 | 3633 | - | 3604 | 405 | - | 11590 |
| 5 | ул. Евсеева район бывшего кинотеатра "Авангард" | 526 | 1013 | 750 | 872 | 57 | - | 3218 |
| 6 | пер. Совхозный, район завода "Орбита" | 13873 | 8737 | 6696 | 9986 | - | - | 39292 |
| 7 | ул. Весенняя, ул. Чернобыльская | 5528 | 2820 | 3684 | 4290 | 370 | - | 16692 |
| 8 | 44 квартал в Пролетарском районе | 2767 | 16149 | 8768 | 12841 | 250 | 480 | 41255 |
| 9 | п. Озерный в Октябрьском районе | 32661 | 50836 | 25469 | 38152 | 1860 | - | 148978 |
| ИТОГО | 85568 | 98835 | 58030 | 84453 | 4532 | 480 | 331898 | |
5.Ресурсное обеспечение Программы, источники финансирования
Таблица распределения финансирования строительства
инженерной инфраструктуры до 2020 года
Таблица 4
| Общий объем финансирования Программы, млн. руб. | в том числе млн. руб. | |||
| Администрация городского округа Саранск 5% | Уполномоченный заказчикзастройщик 45% | Эксплуатирующие организации 30% | Физические лица 20% | |
| 4750,0 | 237,5 | 2137,5 | 1425,0 | 950,0 |
Общий объем финансирования для обеспечения предусмотренных Программой земельных участков коммунальной инфраструктурой составляет 4750 млн. рублей. В настоящее время основным источником реализации инвестиционных проектов в части создания инженерной инфраструктуры или модернизации объектов коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства являются кредиты, получаемые в кредитных организациях. Данный механизм апробирован на практике и предполагает меры государственной поддержки юридическим лицам - заемщикам кредита, в установленном порядке (через аукцион) получившим право на застройку конкретной территории. Заемщики, чьи инвестиционные проекты на строительство внеплощадных коммуникаций стали участниками подпрограммы "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства", получают право на возмещение из федерального и местного бюджетов затрат на уплату процентов по кредиту. Согласно правилам предоставления из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации субсидий, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 17 апреля 2006 г. N 221, возмещение затрат на уплату процентов по кредитам производится на весь срок кредита из расчета предусмотренной кредитным договором процентной ставки, но не более ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной на 3 процентных пункта.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика, реализующего инвестиционный проект вышеназванной подпрограммы, предоставляется государственная гарантия Российской Федерации в размере до 50 процентов суммы основного долга кредита, привлекаемого в российских кредитных организациях. Для обеспечения исполнения обязательств застройщика по другой части кредита предоставляется государственная гарантия субъекта - Республики Мордовия. Данный порядок закреплен постановлением Правительства Российской Федерации от 10 мая 2007 г. N 277 "О некоторых вопросах предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства".
Инвестиционные проекты по объектам капитального строительства, в том числе и инженерной инфраструктуры, реализуются и окупаются в течение длительного времени, требуют значительных единовременных затрат. В этих условиях важно определить источники финансовых ресурсов, с помощью которых будет осуществляться поэтапное погашение основной суммы кредита в сроки, определенные кредитным договором.
Из приведенной выше таблицы N 4 видно, что для погашения кредита застройщик может привлекать средства из разных источников:
- целевые средства на внеплощадные сети физических лиц, заключивших с застройщиками договор на строительство индивидуального дома. По предварительной оценке затраты на инженерную инфраструктуру с одного участка составляют около 100 тыс. рублей;
- средства эксплуатирующих организаций, выкупающих построенные застройщиком сети;
- часть средств застройщика, образующаяся в результате его хозяйственной деятельности, в том числе и при освоении конкретной территории, заемные средства в других кредитных учреждениях;
- средства бюджета городского округа Саранск, на чьей территории будет осуществляется комплексная застройка малоэтажными домами.
Следует иметь в виду, что не исключено выделение из федерального бюджета на конкурсной основе субсидий субъектам Российской Федерации, чьи проекты успешно реализуются в рамках подпрограммы по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой, на строительство инженерных сетей и объектов соцкультбыта.
Возможно целевое финансирование отдельных коммуникаций к территориям малоэтажной застройки со стороны республиканского бюджета.
Обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой в целях малоэтажного жилищного строительства осуществляется за счет средств городского бюджета только для участников социальной части Программы.
Таблица распределения финансирования
строительства автомобильных дорог до 2020 года
Таблица 5
| Общий объем финансирования Программы, млн. руб. | в том числе млн. руб. | ||
| Бюджет РФ 70% | Бюджет РМ 25% | Бюджет городского округа Саранск 5% | |
| 13300,0 | 931,0 | 332,5 | 66,5 |
Наиболее затратной статьей обеспечения земельных участков под жилищное строительство является обеспечение их транспортной сетью. По расчетам, для строительства автомобильных дорог на определенных программой земельных участках потребуется 13,3 млн. рублей. Для успешного решения этой задачи потребуется привлечение средств бюджетов всех уровней. В настоящее время действуют Правила распределения и предоставления в 2008 - 2010 годах из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации субсидий на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройкой, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 19 апреля 2007 г. N 242.
При финансировании новых микрорайонов массовой малоэтажной застройки размер субсидий, предоставляемый из федерального бюджета, достигает 70 процентов общей суммы расходов, предусмотренных проектной документацией.
Таблица распределения финансирования
строительства объектов социальной сферы (школы,
детсады, медпункты, спортивные сооружения и т.д.)
до 2020 года
Таблица 6
| Общий объем финансирования Программы, млн. руб. | в том числе млн. руб. | |
| Бюджет РФ, РМ 90% | Бюджет городского округа Саранск 10% | |
| 4000,0 | 3600,0 | 400,0 |
Наряду со строительством новых микрорайонов малоэтажной застройки потребуется формирование общественных центров, строительство объектов социальной сферы. По предварительной оценке общие затраты на их строительство составляют около 4 млрд. рублей.
Большая доля инвестиций на их создание предполагается из федерального и республиканского бюджетов, с определенным долевым финансированием из бюджета городского округа Саранск.
Финансирование строительства малоэтажных жилых домов осуществляется за счет собственных средств индивидуальных застройщиков, в том числе с использованием мер государственной поддержки.
В случае распределения отдельных земельных участков на компактных территориях физическим лицам для самостоятельного строительства жилых домов, уполномоченное Администрацией городского округа Саранск муниципальное учреждение осуществляет реализацию всего комплекса мероприятий по обеспечению этой зоны инженерной инфраструктурой.
В ходе реализации основных намерений Программы будут уточнятся правовые, финансовые аспекты взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления, хозяйствующих субъектов и физических лиц при осуществлении на новых территориях малоэтажной застройкой.
Сводная таблица финансирования
городской целевой Программы "Развитие малоэтажного
строительства в городском округе Саранск
на 2009 - 2012 годы"
Таблица 7
| Общий объем финансирования Программы, млн. руб. | в том числе млн. руб. | ||||
| строительство инженерной инфраструктуры | строительство социальной инфраструктуры | строительство и реконструкция дорог | разработка проектной документации | формирование земельных участков | |
| 22457,5 | 4750,0 | 4000,0 | 13300,0 | 360,0 | 47,5 |
Для расчета затрат на финансирование строительства инженерной инфраструктуры и автомобильных дорог использовался аналоговый способ. За аналоговый проект был принят рабочий проект "Малоэтажное жилищное строительство в р.п. Николаевка" (к западу от существующей застройки) городского округа Саранск.
6.Механизм реализации Программы, порядок формирования земельных участков
Первоочередным условием развития малоэтажного жилищного строительства является наличие пригодных под застройку земельных участков.
В рамках реализации Программы муниципальное учреждение осуществляет формирование земельных участков, для чего необходимо:
- выявить на территориях населенных пунктов городского округа Саранск не осваиваемые земельные участки и составить их реестр;
- выявить на территориях городского округа Саранск пригодные для строительства и не используемые по прямому назначению земельные участки сельскохозяйственного использования и осуществить их перевод в категорию земель населенных пунктов;
- выполнить топографическую съемку земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, провести геологические изыскания;
- подготовить схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, осуществить вынос границ участков на местности;
- определить вид разрешенного использования земельного участка;
- подготовить запросы в Роспотребнадзор;
- выполнить разработку проектов домов малоэтажного жилищного строительства и объектов социальной сферы;
- осуществить кадастровый учет земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства;
- подготовить технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
- выполнить оценку земельных участков Комитетом земельных отношений городского округа Саранск, подготовить сводный расчет арендной платы и выкупной цены земельных участков для проведения аукциона.
Для формирования земельных участков из городского бюджета необходимо выделить до 2020 года 47,5 млн. рублей.
Аукцион проводится на основании Положения о конкурсной комиссии по проведению торгов (аукциона, конкурса) по продаже земельных участков, в том числе по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, утвержденного постановлением Главы Администрации городского округа Саранск от 30 августа 2007 г. N 1664 (с изменениями от 25.09.2008 ).
Комиссия обеспечивает подготовку правовых актов, а также иных документов органов и должностных лиц Администрации городского округа Саранск, связанных с проведением торгов, для чего:
- собирает предложения о земельных участках, которые могут быть выставлены на торги;
- организует подготовку документов о земельных участках, которые могут быть выставлены на торги;
- разрабатывает проекты договоров купли - продажи земельных участков, договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, форму заявки на участие в торгах;
- вносит предложения об условиях, порядке, сроках проведения торгов;
- при проведении торгов в форме аукциона вносит предложения о начальной цене земельного участка или начального размера арендной платы, величину их повышения, а также размере задатка;
- обеспечивает процедуру проведения торгов и подведение итогов аукциона.
После завершения процедуры формирования земельных участков, предназначенных для малоэтажного комплексного жилищного строительства, по результатам аукциона определяется заказчик - застройщик, который координирует все вопросы, связанные с реализацией данной Программы.
Заказчик-застройщик может привлекать юридические лица и граждан, имеющих высокие доходы и не претендующих на получение государственной поддержки, в качестве покупателей жилья (участков), реализуя их по рыночной цене и получая, таким образом, средства для удешевления и дальнейшего развития малоэтажного жилищного строительства.
В договорах на строительство с индивидуальными застройщиками могут быть оговорены условия стимулирования сокращения сроков строительства индивидуальных домов, как одного из факторов снижения их стоимости.
На обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой предполагается также привлечение федеральных и республиканских денежных средств в рамках реализуемых национальных проектов "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", "Развитие АПК".
Масштабы малоэтажного жилищного строительства требуют вложения крупных средств, в том числе и в транспортное обслуживание населения, соответствующих гарантий и координации усилий. Учитывая экономическую эффективность пригородных перевозок для территорий малоэтажного жилищного строительства, к обеспечению населения транспортными услугами будут привлечены транспортные организации всех форм собственности на принципах частно-государственного партнерства. Аналогичный подход необходимо применить и при строительстве объектов торговли и бытового обслуживания.
Заказчик-застройщик совместно с Администрацией городского округа Саранск осуществляет выбор наиболее экономически выгодных проектов застройки и проектов жилых домов, в том числе для социальной застройки, отвечающих всем современным требованиям малоэтажного жилищного строительства и принимает их за базовые, по согласованию с Градостроительным Советом. При отборе проектов предпочтение отдается конструкционным схемам, наиболее эффективно используемым при строительстве на территории данного поселения, и материалам, производимым на предприятиях Республики Мордовия. По результатам отбора формируется каталог базовых проектов малоэтажной индивидуальной застройки с последующим утверждением базовой цены строительства.
Участниками социальной части Программы являются молодые семьи, молодые специалисты на селе, сельские жители, граждане, получившие государственные жилищные сертификаты, граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, изъявившие желание участвовать в Программе.
Для граждан, имеющих право на государственную поддержку при строительстве жилья и оформляющих кредит на строительство жилого дома, предлагается принятие специальных решений о гибкой шкале компенсации части затрат на погашение процентной ставки по кредиту.
Остальным участникам Программы кредиты предоставляются на условиях банков-партнеров, прошедших конкурсный отбор, без привлечения средств городского бюджета.
Партнеры Программы - проектные, научные, строительные организации и организации-продавцы строительных товаров - также выбираются на конкурсной основе.
В рамках реализации Программы заказчиком-застройщиком совместно с хозяйствующими субъектами осуществляется информационная и рекламная кампании для информирования населения городского округа Саранск о возможностях приобретения малоэтажного жилья.
Строительство малоэтажного жилья в рамках реализации Программы осуществляют хозяйствующие субъекты, выбранные на конкурсных условиях.
Важным направлением является политика по снижению стоимости жилищного строительства путем размещения "госзаказа", в т.ч. на строительные материалы и проектную продукцию.
В целях увеличения производства местных строительных материалов, необходимых для выполнения Программы и развития новых производств строительных материалов, которые обеспечат снижение стоимости строительства при улучшении теплотехнических характеристик жилья, допускается выделение дополнительных кредитов на эти цели предприятиям стройиндустрии. Условия предоставления и возврата заемных средств в этом случае определяются на договорных условиях с банками.
В целях развития строительного комплекса и стройиндустрии Министерству строительства и архитектуры Республики Мордовия потребуется проведение работы совместно с кредитными учреждениями по кредитованию развития производства предприятий-партнеров с отсрочкой выплаты первого взноса по кредитам и предоставлением льгот в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности.
Шаги для строительства своего дома
Шаг первый - земля
Основное препятствие на пути к строительству своего дома - это трудности с приобретением земельного участка.
Нуждающимся в жилье гражданам для строительства домов необходимо выделять землю на льготных условиях. После принятия федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий", механизм должен заработать.
Кооперативы, в которые объединяются граждане для строительства жилья, не должны покупать землю дорого. Для этого указанным законом будет установлено, что кооперативы без участия государства покупают землю на аукционе, но конкурс проводится только среди кооперативов, и это будет способствовать снижению спроса и цены.
Органам государственной власти и местного самоуправления необходимо подбирать и предоставлять земельные участки для малоэтажного жилищного строительства по заявлению граждан, а также размещать сведения о свободных земельных участках. Кроме того, необходимо создание единого кадастра недвижимости.
Кооператив для нуждающихся в жилье
Согласно закону появится особенный вид кооперативов, создаваемых при непосредственном участии государства, и имеющих определенные льготы. Существует перечень лиц, которые получат право участие в нем: те, кто принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Списки кандидатов будут готовить муниципальные или региональные органы власти.
Закрытые кооперативы, создаваемые с участием государства, получают землю под застройку в аренду на 5 лет, после чего она переходит в их собственность. Гражданам, которые выходят из состава кооператива, возвращают средства, затраченные на строительство, земля же остается за объединением.
Шаг второй - инфраструктура
Расходы на инженерную и дорожную инфраструктуру могут достигать 30 процентов от стоимости малоэтажного дома.
Закрытым кооперативам по строительству жилья, создаваемым с участием государства, за счет бюджетных средств муниципалитеты могут строить дороги и прокладывать инженерные сети.
Для целей малоэтажного строительства необходимо использовать механизмы федеральной целевой программы "Жилище" по обустройству земельных участков инфраструктурой.
Для удешевления жилья важно также исключить стоимость инфраструктуры из себестоимости жилья. Возможна такая схема, по которой застройщик получает кредит на обустройство земельного участка инфраструктурой. При этом муниципалитет выкупает у застройщика эту инфраструктуру в рассрочку при условии продажи застройщиком жилья по фиксированным ценам. Это позволит снизить себестоимость жилья на 20 - 30%.
Шаг третий - финансы
Для малообеспеченных граждан планируется развивать механизмы поддержки через сертификаты, субсидии и социальный найм жилья. Для граждан со средним достатком - совершенствовать финансовые механизмы, которые позволят гражданам самостоятельно приобрести жилье - через ипотечное кредитование и накопительные схемы.
Особым категориям граждан - членам закрытого кооператива, создаваемого с участием государства - может выплачиваться субсидия, которой хватит на оплату вступительного пая и части строительства.
Для удешевления себестоимости строительства государство предлагает развивать ипотеку земли при участии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Схема кредитования аналогична жилищному. Застройщик получает кредит под залог земли. Но проблема в том, что стоимость участка невелика, поэтому размер кредита ограничен оценочной стоимостью. Разработанный механизм предполагает новацию долга после возведения и регистрации недостроя, позволит выдать дополнительный кредит уже под залог и земли, и постройки.
Серьезным резервом в развитии рынка жилья могут стать жилищные сертификаты, которые государство выдает отдельным категориям граждан. Сегодня они "разогревают" рынок готового жилья. Военные, вынужденные переселенцы, северяне, чернобыльцы не могут реализовать свои сертификаты на первичном рынке. Поэтому сейчас готовятся изменения в постановление Правительства Российской Федерации, которые регламентируют правила обращения сертификатов. Это позволит использовать их для финансирования строительства жилья.
Шаг четвертый - новые технологии
Сегодня три четверти всех построенных малоэтажных домов - кирпичные и каменные. Это самые дорогие из существующих технологий, они требуют много дефицитного цемента, большого объема работ на строительной площадке и при этом малотеплоэффективны.
Более дешевые и эффективные виды строительства - каркасное деревянное домостроение, строительство с использованием полистирола, газобетона и других материалов - используются реже. Задача сегодняшнего дня - оптимизировать структуру малоэтажного домостроения в пользу наиболее выгодных, дешевых и качественных технологий, которые соответствуют современным строительным нормам.
Результаты опроса (информация агентства "НАМИКС") свидетельствуют о том, что оптимальной площадью дома среди потенциальных покупателей загородной недвижимости признается площадь от 150 до 300 кв. м - более половины опрошенных желают иметь коттедж такого размера. Высокий спрос на дома подобных размеров очевиден: на данной площади свободно размещается все необходимое для создания комфортных условий загородной жизни. На дома площадью до 150 кв. м приходится практически пятая часть спроса, в основном такие площади предпочитают покупатели таунхаусов.
Дома площадью более 300 кв. м востребованы в следующих пропорциях:
- 5,3% спроса приходит на дома от 300 кв. м до 350 кв. м;
- 5,3% - на дома площадью от 350 кв. м до 400 кв. м;
- 2,1% спроса - на дома размером свыше 400 кв. м.
Снижающийся уровень спроса при увеличении площади домов связан с тем, что, выбирая дом за городом, современный покупатель, прежде всего, ориентируется на запрос своей семьи. Большинство семей сейчас состоит из 3 - 4 человек и им просто не нужен избыточный простор внутри дома: чем больше размеры дома, тем большие затраты требуются на его приобретение и содержание. Цена коттеджа размером 400 м2 и выше возрастает, не в последнюю очередь, и за счет цены соответствующего придомового участка.
Департамент перспективного развития изучил ситуацию по городскому округу Саранск, установил следующее: спрос на дома площадью
- до 80 м2 - до 20%;
- до 120 м2 - от 40% до 60%;
- до 170 м2 - до 30%;
- до 200 м2 - 15% и выше.
Структура спроса по площади придомового
земельного участка
Спрос на земельные участки (информация "НАМИКС") анализировался в соответствии со следующими дискретными границами:
- до 10 соток;
- от 10 до 20 соток;
- от 20 до 30 соток;
- от 30 до 40 соток;
- свыше 40 соток.
Рисунок не приводится.
Половина респондентов отметила, что оптимальная площадь придомового участка варьирует в пределах 10 соток. 35% всех опрошенных предпочитают больший размер земельного участка - в пределах 10 - 20 соток. Таким образом, для 2/3 потенциальных покупателей загородного жилья наиболее приемлемыми размерами следует считать участок до 20 соток. На подобной площади без стеснения мог расположиться сад, цветник, беседка для отдыха, бассейн. На участки от 20 до 30 соток в общей сложности приходится 11% спроса; свыше 40 соток 4% потенциальных покупателей. Стоит отметить, что спрос на участки площадью от 30 до 40 соток отсутствует на рынке.
Спрос потенциальных покупателей на участки площадью до 20 соток объяснятся тем, что потребителям достаточно данного участка земли для возведения дома и необходимых им сооружений, а также что стоимость домовладения значительно возрастает при увеличении земельного надела.
Согласно данным Департамента перспективного развития оптимальный спрос на участки в городском округе Саранск - 0,15 га.
7.Градостроительные аспекты реализации Программы.
Архитектурный стиль в малоэтажной застройке
Сравнительный анализ эффективности
и комфортности различных систем домостроения
Лишь в последнее десятилетие в России начала восстанавливаться связь архитектуры и практики малоэтажного жилищного строительства. На смену типовым проектам для сельского строительства и многочисленным ограничениям построек на 6-и сотках пришли необузданные фантазии проектировщиков загородных домов, по роскоши отделки зачастую претендующих на звание дворцов.
Успешные проекты, как правило, выполнены профессиональными архитекторами, но для большинства заказчиков архитектурный стиль будущего дома не имеет особого значения.
Именно в архитектуре жилых зданий более чем где-либо отражаются эстетические идеалы, вкусы и предпочтения времени. Становясь материальным воплощением художественного сознания, жилище выполняет важную культурную и воспитательную функции.
Все многочисленные составляющие искусственной жилой среды, созданной человеком, помимо своих практических функций наделены и эстетическими свойствами. Все, что составляет жилую среду, может быть объединено общим характером средств и приемов формообразования. Такая устойчивая общность художественных признаков называется стилем в архитектуре жилища.
Исторические архитектурные стили сегодня используют в декоративных целях для украшения фасадов и интерьеров высококачественных жилых зданий.
Современный дом несет прикосновение к истории прошлой культуры через стиль. Все формальные средства - результат создания здоровых условий проживания и максимальной гармонии с природой. Один - два этажа, заглубленный этаж.
Современная архитектура не обременена строгими ограничениями в области архитектурной формы. Поэтому можно выбрать любой из известных архитектурных направлений и использовать его как стиль. Главное условие - созвучность архитектурных форм ощущению прекрасного и мастерство архитектора для достижения требуемой гармонии.
Сейчас нельзя сказать об определенном направлении в архитектуре. Встречаются классицизм, барокко, ренессанс, модерн, современный функционализм, модернизм. Так как модернизм был последним из официальных названий направления в архитектуре, то новый современный стиль называют постмодернизмом.
Выбор проекта индивидуального дома чаще всего определяют следующие факторы: состав семьи, возраст членов семьи, род занятий, образ жизни, финансовая обеспеченность, национальные особенности, опыт прежнего места жительства, климатические условия, требования местных строительных норм. Именно от них зависит необходимость в конкретных помещениях и их характеристиках - количество и площадь комнат различного назначения, в том числе ванных и кухни, тип инженерного оборудования.
Существуют основные принципы планировки дома, но в конкретных условиях они могут нарушаться. Некоторые из них:
1.Связь между входом в дом и кухней должна быть минимальна, вход в кухню желателен из передней, а не из общей комнаты, идеальное решение второй вход непосредственно в кухню.
2.Возвращение детей после игры на улице сразу в ванную или в собственную комнату.
3.Наличие передней для размещения гардероба, доставки почты, покупок и т.д..
4.Проход из спален в санузел - минуя общую комнату, так же, как и из кухни.
5.Желательное размещение всех помещений у наружных стен.
6.Наличие лоджии имеет как плюсы - возможность выйти из искусственного климата закрытого помещения, так и минусы - уменьшение освещенности.
7.Санузлы экономно блокировать по уровням, либо размещать рядом.
8.Если санузел один, то желательно иметь и ванную, и душ, если два санузла, то с душем может быть только один (один санузел обычно примыкает к спальне родителей), замена второго санузла только уборной нецелесообразна, так как экономия на дополнительном душе - эфемерна.
Помимо этого заказчику следует решить, допустимы ли совмещенные с туалетом ванные комнаты, что считалось крайне нежелательным в СССР, но было широко распространено в странах Запада (при условии наличия нескольких ванных комнат для одной семьи). Также, должен ли проект дома предусматривать отдельную кухню или она будет иметь общее пространство со столовой, возможно, разделенное лишь стойкой-буфетом, и будут ли выделены отдельные комнаты для завтрака, обеда и проведения торжеств, что вполне характерно для многих американских проектов и когда-то было уместно в России.
Необходимо отметить, что загородный дом перестал быть сооружением, предназначенным для временного пребывания с обеспечением минимальных удобств. Именно в нем, в настоящее время, стало возможным обеспечить наивысший уровень комфорта, недостижимый для городских квартир. Специфические условия проживания в таком доме диктуют и новые требования по обеспечению повышенной комфортности и безопасности, предъявляемые при его строительстве.
Структура спроса по материалу строительства
При опросе респондентам задавался вопрос о том, имеет ли для него значение материал, из которого будет построен дом.
Результаты анкетирования по данным "НАМИКС" свидетельствуют о том, что 96% потенциальных покупателей тщательно изучают возможные варианты материалов строительства и это имеет для них принципиальное значение. Только 4% ответили, что материал строительства не играет принципиального значения.
Далее потенциальным покупателям предлагалось выбрать из предложенных вариантов наиболее оптимальный материал для строительства дома:
кирпич;
монолит-кирпич;
пенобетонные блоки;
дерево;
сэндвич.
Лидирующее место среди материалов строительства для дома занимает кирпич, его в качестве основного материала строительства назвали 78% опрошенных. Доминирующие позиции кирпича можно объяснить тем, что этот материал при всем известной прочности, долговечности и экологичности, веками используется для строительных целей, и занял прочные позиции в сознании потребителей. Дерево предпочли 13,5% потенциальных покупателей и, таким образом, оно находится на втором месте по востребованности, так как потребители продолжают относиться к нему с недоверием и боятся возгорания, несмотря на то, что на сегодняшний день существуют современные технологии обработки дерева. По 2,1% опрошенных отдали предпочтение домам, построенным из пенобетонных блоков и сэндвича. На долю монолитно-кирпичных строений пришлось 4% покупательского спроса.
По данным Департамента социального развития городского округа Саранск доминирующее положение занимает кирпич - 70% от числа потенциальных застройщиков. Для переселения граждан из ветхого жилья возможно строительство жилых домов быстровозводимым способом (дерево, сэндвич).
Структура спроса по этажности домовладения
Результаты анкетирования (по данным агентства "НАМИКС") по вопросу о необходимом количестве этажей приобретаемого объекта недвижимости распределились следующим образом:
Двухэтажный коттедж сочли оптимальным 77% опрошенных респондентов, вариант одноэтажного строения назвали 4,4% клиентов, а трехэтажного - 19%.
Высокие коттеджи не нашли потенциального покупателя - спрос на частные дома высотой четыре этажа и более равен нулю.
По данным Департамента социального развития городского округа Саранск, спрос на 2-этажный коттедж составляет 70% от числа потенциальных застройщиков.
Структура спроса по наличию мансарды
Для того чтобы иметь завершенное и наиболее приближенное к реальной ситуации представление о том, какой же дом желают приобрести будущие жители современного поселка, в анкету был включен вопрос о наличии в коттедже мансарды.
Соотношение тех, кому мансарда необходима и кому она не нужна следующее: 87% опрошенных отметили, что мансарда - это удачное дополнение проекта коттеджа, а 13% не видят в ней особой необходимости.
По данным Департамента социального развития городского округа Саранск, необходимость строительства мансард составляет 70% от числа потенциальных застройщиков.
Структура спроса по наличию гаража
и количеству машиномест гаража
Для выявления предпочтений потребителей относительно наличия гаража и количества машиномест в нем, респондентам задавался вопрос о том, нужен ли им гараж и на сколько машиномест он, по их мнению, должен быть рассчитан.
Рисунок не приводится.
На вопрос "Нужен ли Вам гараж?" 98% принимавших участие в опросе потенциальных покупателей ответили утвердительно. Лишь 2% решили, что гараж не нужен. Мнения по количеству машиномест гаража разделились, и итог выглядит следующим образом:
Практически 82% потенциальных покупателей оптимальным размером гаража считают двухместный гараж. Одно машиноместо в гараже востребовано у 13% респондентов. 4,3% ответили, что наиболее удобен гараж, рассчитанный на три машины. Четырехместный гараж желает иметь 1% опрошенных.
По данным Департамента перспективного развития максимальный спрос на гаражи в городском округе Саранск: одноместный - 70%, двухместный - 30%.
Сравнительный анализ эффективности
и комфортности различных систем домостроения
| Характеристики | Дерево | Кирпич | Пенобетон/ Газобетон | Каркас | Канадская технология |
| Подверженность атмосферным влияниям (дождь, снег) | высокая степень подверженности загниванию, промерзанию | низкая подверженность атмосферным влияниям | подвержен впитыванию влаги; морозостойкость хорошая | не подвержены впитыванию влаги и гниению | стеновые панели не подвержены впитыванию влаги и гниению |
| Подверженность биологическим факторам (действию насекомыхвредителей и гниению) | высокая степень подверженности действию насекомыхвредителей и гниению | неподверженность биологическим факторам | неподверженность биологическим факторам | неподверженность биологическим факторам | стеновые панели неподвержены биологическим факторам |
| Усадка строения | значительная усадка при строительстве | не дают усадки | ячеистый дом дает усадку | не дают усадки | не дают усадки |
| Возгораемость | дерево возгораемо | высокая степень защищенности от возгорания (но в случае возгорания кладка теряет до 60 - 70% прочности) | огнестоек, негорючий материал | очень высокая степень защищенности от возгорания, утеплитель дома (минеральная вата) не горит | утеплитель пенополистирол содержит антипирен, придающий материалу свойство самозатухания |
| Паропроницаемость | очень хорошие вентиляционные свойства | дом "дышит" | дом "дышит" | предусмотрена пароизоляционная пленка и отражающая изоляция | дом "дышит" |
| Возможность строительства в любое время года | нужны благоприятные погодные условия при постройке | в зимнее время кладка возможна, но требует особых технологий, поэтому лучше строить коттедж в летнее время | монтаж здания производится при температуре до 0°С; при использовании морозостойкого клея до - 5°С | возможность строительства в любое время года | возможность строительства в любое время года |
| Теплоизоляционные свойства, т.е. толщина стен (по действующим российским строительным нормам) | дерево - 450 мм | кирпич 640 мм с утеплением | монолитный бетон 300 мм с утеплением и облицовкой | минеральная вата 180 мм | пенополистирол 120 мм |
| Темпы строительства | 1 год с отделочными работами и коммуникациями | 4,5 месяца для дома общей площадью 250 - 300 м2 со всеми работами | 1 год с отделочными работами и коммуникациями | от 3 недель до 4 месяцев с изготовлением комплекта | 1 месяц для дома общей площадью 150 - 200 м2 с изготовлением комплекта панелей дома, сборка на готовом фундаменте 2 недели |
| Прокладка коммуникаций | низкая возможность проведения коммуникаций | низкая возможность проведения коммуникаций | низкая возможность проведения коммуникаций | коммуникации спрятаны внутрь стен | монтаж коммуникаций предусмотрен в полости каркасных перегородок |
| Затраты на фундамент | 20% от стоимости постройки | 30% от стоимости постройки, мощный фундамент (до 1,6 м в глубину) требует дополнительных затрат | экономия на фундаменте до 30% по сравнению с домом из кирпича | меньшие затраты на фундамент, в связи с легкостью конструкции | малозаглубленный (монолитный армированный) фундамент, меньшие материальные и трудозатраты |
| Отделочные работы | дома из бревен требуют годовой усадки перед началом отделочных работ, дополнительного выравнивания стен и дополнительного утепления | внутренняя отделка кирпичной стены обязательна при использовании традиционной штукатурки, не дает идеально ровной поверхности стен, полов и потолков, а при использовании гипсокартона требует выравнивающего каркаса и, соответственно, дополнительных затрат; внешняя отделка может отсутствовать | требуется внешняя и внутренняя отделка | не требуется ожидать усадки дома для начала отделочных работ, относительная легкость отделочных работ в связи с идеально ровными стенами | не требуется ожидать усадки дома для начала отделочных работ, нет никаких ограничений на внешнюю и внутреннюю отделку в связи с идеально ровными стенами |
| Потребность в тяжелой строительной технике и монтажном оборудовании | не требуется | не требуется | не требуется | не требуется | не требуется |
| Возможность применения железобетонных плит перекрытия | нет | есть возможность | есть возможность | нет | нет |
| Финансовые затраты на строительство дома | 6000 - 8500 руб. за 1 м2 | 10000 - 13600 руб. за 1 м2 | от 2500 руб. за 1 м2 | от 6000 руб. за 1 м2 | от 7000 руб. за 1 м2 |
| Срок службы | до 50 лет | До 150 лет | строительство домов из блоков относительно недавняя технология, для объективной оценки не хватает практики | до 70 лет | не менее 150 лет |
| Особые свойства | дерево способно насыщать воздух эфирными маслами и смолами, вселяет спокойствие и оптимизм | быстро впитывает влагу из окружающей среды, быстро отсыревает изнутри | малоэтажность (не более 2-х этажей) | минимальная стоимость, использование современных материалов и оригинальных инженерных решений | панели примерно в 4 раза прочнее деревяннокаркасных, высокая скорость строительства |
8.Оценка возможностей строительного комплекса
Республики Мордовия к реализации программы
Для оценки возможностей строительного комплекса РМ в Министерство строительства и архитектуры был направлен запрос с предоставлением перечня объемов строительных материалов необходимых для городской целевой Программы "Развитие малоэтажного строительства в городском округе Саранск на 2009 - 2012 годы". Министерство строительства и архитектуры РМ письмом (исх. N 371 от 04.03.2009) подтверждает возможность обеспечения предприятиями строительной индустрии республики объемов необходимых строительных материалов для выполнения Программы до 2020 года.
Производство
строительных материалов РМ за декабрь 2008 года
по предприятиям, подведомственным Минстрою РМ
на 11.01.2009
| Наименование предприятий | Период с начала отчетного года (2008 г) | Соответствующий период с начала прошлого года (2007 г) |
| Цемент - тыс. тонн | 3683,30 | 3506,30 |
| Стеновые материалы (без стеновых ж/б панелей) млн. шт. уст. кирп. | 260,75 | 222,97 |
| ОАО "ЖБК-1" | 5,70 | 6,40 |
| ОАО "Железобетон" | 3,80 | 3,40 |
| ООО "КПП" Мордовжелезобетон" | 2,70 | 2,10 |
| ОАО "Кирпич силикатный" | 146,25 | 124,90 |
| ЗАО "Саранский з-д керамических изделий" | 26,80 | 25,64 |
| ООО "Саранский з-д лицевого кирпича" | 26,10 | 24,56 |
| ООО "Дубенский кирзавод" | 5,30 | 6,17 |
| ООО "РЗКИ" | 30,10 | 23,40 |
| ООО "Рузаевский кирпичный завод" | 14,00 | 6,40 |
| в том числе: | ||
| Кирпич строительный млн. шт. усл. кирп. | 150,80 | 129,87 |
| ОАО "Кирпич силикатный" | 48,50 | 43,70 |
| ЗАО "Саранский з-д керамических изделий" | 26,80 | 25,64 |
| ООО "Саранский з-д лицевого кирпича" | 26,10 | 24,56 |
| ООО "Дубенский кирзавод" | 5,30 | 6,17 |
| ООО "РЗКИ" | 30,10 | 23,40 |
| ООО "РКЗ" | 14,00 | 6,40 |
| Блоки крупные стеновые (вкл. бетонные блоки стен подвалов) - млн. шт. усл. кирп. | 12,20 | 11,90 |
| ОАО "ЖБК-1" | 5,70 | 6,40 |
| ОАО "Железобетон" | 3,80 | 3,40 |
| ООО "КПП" Мордовжелезобетон" | 2,70 | 2,10 |
| Блоки мелкие стеновые из ячеистого бетона млн. усл. кирпича | 97,75 | 81,20 |
| ОАО "Кирпич силикатный" | 97,75 | 81,20 |
| Конструкции и детали сборные железобетонные тыс. куб. м | 107,30 | 75,60 |
| ОАО "ЖБК-1" | 38,00 | 32,30 |
| ОАО "Железобетон" | 42,90 | 38,10 |
| ООО "КПП" Мордовжелезобетон" | 6,30 | 5,20 |
| Листы асбоцементные (шифер) млн. усл. плиток | 108,80 | 123,80 |
| Трубы и муфты асбестоцементные км усл. труб. | 1748,40 | 1824,00 |
| Фиброцементные плиты - млн. усл. плит | 4,80 | 6,50 |
| Минеральная вата и изделия из нее (в пересчете на усл. вату) тыс. куб. м | 174,60 | 210,10 |
По данным Департамента перспективного развития городского округа Саранск проектные организации города имеют возможность выполнить, необходимый для Программы, объем проектных работ.
Для выполнения строительных работ индивидуальных заказчиков могут привлекаться строительные организации среднего и малого бизнеса.
Отделочные материалы реализуются через оптовые магазины в неограниченном количестве.
9.Финансовые механизмы реализации Программы малоэтажного жилищного строительства
Система муниципальной поддержки
малоэтажного жилищного строительства
Муниципальное учреждение (заказчик-застройщик), он же "заемщик" кредитных средств в рамках реализации городской целевой Программы "Развитие малоэтажного строительства в городском округе Саранск на 2009 - 2012 годы", оформляет договор с финансовыми организациями на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, полученным на обеспечение земельными участками коммунальной инфраструктурой согласно порядку, определенному постановлением Правительства РФ N 221 от 17.04.2006.
Решением Совета депутатов городского округа Саранск от 27.11.2008 N 221 утверждено Положение о компенсации гражданам части расходов, связанных с приобретением права аренды земельных участков для индивидуального малоэтажного жилищного строительства (см. приложение N 1 к данной Программе).
Перечень категории граждан, имеющих льготы
на первоочередное получение земельных участков
┌───┬───────────────────────┬──────────────────────┬──────────────────────┐ │ N │ Категория граждан, │ Наименование льгот │ Номер и название │ │п/п│ имеющих льготы на │ │ документа, │ │ │ первоочередное │ │ устанавливающего │ │ │ получение земельных │ │ льготы │ │ │ участков │ │ │ ├───┼───────────────────────┼──────────────────────┼──────────────────────┤ │ 1 │Инвалиды и семьи, │Первоочередное │Федеральный ----- │ │ │имеющие в своем составе│получение земельных │"О социальной защите │ │ │инвалидов, нуждающиеся │участков для │инвалидов в РФ" от │ │ │в улучшении жилищных │индивидуального │24.11.1995 N 181-ФЗ │ │ │условий │жилищного │ │ │ │ │строительства │ │ ├───┼───────────────────────┼──────────────────────┼──────────────────────┤ │ 2 │Инвалиды и семьи, │Получение земельных │------------- │ │ │имеющие детей- │участков для │Правительства РФ "О │ │ │инвалидов, нуждающиеся │индивидуального │предоставлении льгот │ │ │в улучшении жилищных │жилищного │инвалидам и семьям, │ │ │условий │строительства │имеющих детей- │ │ │ │ │инвалидов, по │ │ │ │ │обеспечению их жилыми │ │ │ │ │помещениями, оплате │ │ │ │ │жилья и коммунальных │ │ │ │ │услуг" от 27.07.1996 │ │ │ │ │N 901 │ ├───┼───────────────────────┼──────────────────────┼──────────────────────┤ │ 3 │Герои Советского Союза │Бесплатное │----- РФ "О статусе │ │ │и полные кавалеры │предоставление в │Героев Советского │ │ │ордена Славы │собственность │Союза, Героев │ │ │ │земельных участков под│Российской Федерации и│ │ │ │строительство │полных кавалеров │ │ │ │индивидуальных жилых │ордена Славы" от │ │ │ │домов │15.01.1993 N 4301-1 │ ├───┼───────────────────────┼──────────────────────┼──────────────────────┤ │ 4 │Герои Социалистического│Бесплатное │----- │ │ │Труда и полные кавалеры│предоставление в │"О предоставлении │ │ │ордена Трудовой Славы │собственность │социальных гарантий, │ │ │ │земельных участков под│Героям │ │ │ │строительство │Социалистического │ │ │ │индивидуальных жилых │Труда и полным │ │ │ │домов │кавалерам ордена │ │ │ │ │Трудовой Славы" от │ │ │ │ │09.01.1997 N 5-ФЗ │ ├───┼───────────────────────┼──────────────────────┼──────────────────────┤ │ 5 │Граждане, │Внеочередное получение│----- РФ "О социальной│ │ │эвакуированные из зоны │земельных участков для│защите граждан, │ │ │отчуждения и │строительства │подвергшихся │ │ │переселенные │индивидуальных жилых │воздействию радиации │ │ │(переселяемые) из зоны │домов │вследствие катастрофы │ │ │отселения. │ │на Чернобыльской АЭС" │ │ │ │ │от 15.05.1991 N 1244-1│ │ │ │ │ │ │ │Лица, получившие или │Внеочередное │ │ │ │перенесшие лучевую │обеспечение земельными│ │ │ │болезнь, другие │участками для │ │ │ │заболевания, инвалиды │индивидуального │ │ │ │вследствие │жилищного │ │ │ │чернобыльской │строительства (при │ │ │ │катастрофы │условии признания их │ │ │ │ │нуждающимися в │ │ │ │ │улучшении жилищных │ │ │ │ │условий) │ │ ├───┼───────────────────────┼──────────────────────┼──────────────────────┤ │ 6 │Военнослужащие, │Бесплатное │Федеральный ----- │ │ │проходящие военную │предоставление в │"О статусе │ │ │службу по контракту 10 │собственность │военнослужащих" │ │ │лет и более, а также │земельных участков по │от 27.05.1998 N 76-ФЗ │ │ │граждане, уволенные с │их желанию для │ │ │ │военной службы по │индивидуального │ │ │ │достижении ими │жилищного │ │ │ │предельного возраста на│строительства │ │ │ │военной службе и т.д. │ │ │ ├───┼───────────────────────┼──────────────────────┼──────────────────────┤ │ 7 │Граждане, выезжающие из│Первоочередное │------------- СМ РФ │ │ │закрытых │получение земельных │"О мерах по социальной│ │ │административно- │участков для │защите населения, │ │ │территориальных │индивидуального │проживающего и │ │ │образований на другое │жилищного │работающего в закрытых│ │ │место жительства │строительства │административно- │ │ │ │ │территориальных │ │ │ │ │образованиях" от │ │ │ │ │15.11.1993 N 1158 │ └───┴───────────────────────┴──────────────────────┴──────────────────────┘
Дополнительно, после утверждения Программы, будет определен порядок предоставления государственной поддержки молодых семей. В соответствии с национальной Программой "Доступное и комфортабельное жилье - гражданам России.
10.Ожидаемые социально-экономические результаты программы
Основной задачей муниципальной политики городского округа Саранск в области малоэтажного жилищного строительства является создание необходимых условий для эффективной реализации возможностей граждан по улучшению своих жилищных условий, а также оказания содействия в обеспечении жильем тех граждан, которые не смогут этого сделать самостоятельно.
Реализация Программы по малоэтажному строительству в городском округе Саранск позволяет обеспечить:
1.Ввод жилья на территории городского округа Саранск с 2009 по 2012 г. - 100,0 тыс. м2.
2.Строительство инженерной инфраструктуры на участках малоэтажного жилищного строительства.
3.Строительство объектов соцкультбыта.
4.Строительство дорог, тротуаров.
5.Улучшение жилищных условий для 670 семей до 2012 года.
Программой до 2020 г. предусмотрено выделение 9500 участков под малоэтажное жилищное строительство, в том числе:
- 830 участков ранее отведенные, не имеющие инженерной инфраструктуры;
- 8670 участков будут реализовываться через аукционы до 2020 г.
Заключительные положения.
Управление и контроль за реализацией Программы,
представление отчетности о ее исполнении
Контроль за реализацией Программы осуществляет Администрация городского округа Саранск. Оперативное управление за выполнением программы, текущее руководство осуществляет муниципальное учреждение. Оно готовит ежегодные отчеты о ходе выполнения мероприятий программы и предоставляет их в Администрацию городского округа Саранск.