Приложение к Решению от 26.05.2011 г № 742 Программа
Первый регулярный план города Саранска был разработан в 1785 году и утвержден императрицей Екатериной Второй. Авторы, составлявшие новый план застройки, смело спрямляли улицы, не считаясь с прежней слободской застройкой. Направление главных магистралей дали с юга на север. Гармонично вписались в новую планировку существующие площади, на которых были построены каменные церкви. Избранная сетка улиц удачно использовала рельеф местности, не требовала больших земляных планировочных работ для строительства специальных водоотводных сооружений и обеспечивала естественный водосток дождевых вод в реки Инсар и Саранку. Данный генеральный план большей частью был реализован на практике и во многом этому способствовали опустошительные пожары 1817, 1852, 1869 годов, так как расположение новых домов старались определять согласно "царскому" документу.
На всех этапах своего последующего развития общегородской центр сохранялся на месте закладки острога - на высоком левом берегу р. Саранки, на бровке верхней террасы рельефа.
Наделение города столичным статусом объективно потребовало разработки новых подходов к его планировочной структуре.
В 1936 году Гипрогор (Государственный институт по проектированию, съемке и планировке населенных мест, г. Ленинград) разработал предварительную схему планировки Саранска и на ее базе произвел комплексное планирование текущего строительства 1937 года. Основными предложениями схемы явились:
- укрупнение ряда кварталов индивидуальной застройки, закрепление системы красных линий новой застройки;
- начало формирования северной промышленной зоны;
- разделение города на три зоны:
а) зона капитальной каменной 4-х этажной застройки;
б) зона облегченной застройки с 2-х этажными зданиями;
в) зона индивидуальной застройки;
В 1940 году этим же институтом выполнена генеральная схема планировки,
предусматривающая значительное расширение территории города в западном (селитебная застройка) и северном (промышленная застройка) направлении. Помимо резерва селитебной территории сделан прогноз на дальнейший рост Саранска в юго-западном направлении и рекомендовано осуществить отчуждение земель колхоза "Гигант" и передачу их городу. Генеральный проект, выделяя первую очередь его реализации, предусматривал комплексные мероприятия по развитию нижней части города, всегда считавшейся окраинной, лишенной элементов городского благоустройства и обслуживания.
Рисунок не приводится.
Предварительная схема планировки Саранска
с размещением строительства 1937 года
В 1951 году проект планировки г. Саранска разрабатывает московский институт "Горстройпроект". В нем положено начало развития юго-западного, северо-западного и, частично, северо-восточного жилого районов. В этот период в границы города официально было включено крупное село Посоп, расположенное на правом берегу реки Инсар.
Вместе с тем, динамика развития Саранска опережала намеченные прогнозы, как по численности населения, так и по изменениям в промышленности, строительной отрасли. Было построено жилых домов: в 1963 году - 52,2, в 1964 году - 70,0, в 1965 году - 70,2 тыс. кв. метров. Для сравнения, за четыре предвоенных года (1936 - 1939) построено 21,3 тыс. кв. метров.
В 1967 году утверждается разработанный Государственным институтом проектирования городов (Гипрогор, г. Москва) новый Генеральный план города. В соответствии с проектом основное территориальное развитие города предусматривалось в юго-западном и северо-западном направлениях. В целях более экономного использования территорий была принята 9-этажная жилая застройка, намечена значительная реконструкция центральной части и Посопа за счет сноса малоценного одноэтажного жилого фонда.
Рисунок не приводится.
Генеральный план города Саранска 1967 года
Однако опять, в период реализации генплана, численность населения росла более быстрыми темпами и на 1 января 1979 года составляла 262,2 тыс. человек, а на 1 января 1986 года - 314,5 тыс. человек.
Быстрыми темпами росли показатели ввода в эксплуатацию жилья: в 1980 году - 139,4, в 1985 году - 184,7, в 1987 и 1988 году - соответственно 213,5 и 226,3 тыс. кв. метров.
В 1988 году Гипрогор выполнил проект корректировки генплана 1967 года на расчетный срок до 2010 года (с расчетной численностью 400 тыс. человек) и 1 очереди - до 1996 года (350 тыс. человек). Расчетные показатели опирались на быстрый рост города в предшествующий период и намечаемые в "доперестроечный период" прогнозы дальнейшего развития.
Территориальное развитие города предусматривалось за счет интенсивного использования городских территорий, сплошной реконструкции малоэтажной застройки. Основные направления территориального развития - северо-западное и северо-восточное.
Социально-экономические изменения 90-х годов показали, что намеченный генпланом прогноз развития города нереален и требует корректировки.
На основании вариантных проработок в 1988 году выполнялся проект генплана, но он не был утвержден. В 2005 году город Саранск наделен статусом городского округа (в состав его территории входят город Саранск, рабочие поселки Луховка, Николаевка, Ялга, поселки Добровольный, Озерный, Пушкино, села Горяйновка, Грибоедово, Зыково, Куликовка, Макаровка, Монастырское, Напольная Тавла, деревни Ивановка, Полянки, Танеевка), а в ноябре 2008 года Советом депутатов городского округа Саранск был утвержден "Генеральный план г. Саранска, рабочих поселков Николаевка и Ялга, как части городского округа Саранск".
Раздел I.Характеристика проблемы, на решение которой направлена программа
1.1.Анализ развития жилищного строительства в 1990 - 2003 годах
На рубеже веков, ставшем уже историей, так и не была в полной мере решена важная задача - обеспечение граждан достойным доступным и комфортным жильем. Мировая практика свидетельствует, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15 - 20 процентов от общей потребности населения в жилье. Структура финансирования соответствовала жилищной политике, проводимой в дореформенный период, и заключалось в централизованном распределении бюджетных средств на строительство жилья и его бесплатном распределении стоящим в очереди на улучшение жилищных условий семьям. Отсутствовали рыночные механизмы, позволяющие населению самостоятельно решать жилищные проблемы, а рынок жилья был в зачаточном состоянии. Суммы кредитов составляли значительную долю в общем финансировании и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам и участникам жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Сегодня по социологическим опросам более 2/3 населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий.
Рисунок не приводится.
Генеральный план города Саранска, рабочих
поселков Николаевка и Ялга, как части городского
округа Саранск. 2008 год
Основной чертеж
Экономические преобразования 90-х годов негативно повлияли на состояние строительного комплекса столицы, что отразилось на показателях ввода нового жилья и, соответственно, на формировании первичного рынка жилья. За несколько лет, с 1990 по 1995 год, сдача домов уменьшилась почти в 3 раза, со 171,9 тыс. кв. метров до 60,5 тыс. кв. метров.
Объективно надо отметить, что в 80-х годах прошлого столетия в г. Саранске проблема обеспечения жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий складывалась достаточно благополучно. Максимум ввода - 226,3 тыс. кв. метров, был достигнут в 1988 году, средняя сдача домов была на уровне 160 - 170 тыс. кв. метров. В эти годы началась реконструкция завода крупнопанельного домостроения, с планируемым увеличением его мощности до 200 тыс. кв. метров. Проводимые мероприятия по модернизации и техническому перевооружению завода КПД реально позволяли уже в ближайшие годы дать существенный прирост жилищному фонду города. Именно крупнопанельное домостроение в течение 60 - 80 годов прошлого столетия, благодаря своей технологичности и индустриальности, позволило многим семьям улучшить жилищные условия, и несколько поколений людей выросли в отдельных благоустроенных квартирах. Были улучшены планировочные решения новых блок-секций (рядовых, торцевых, угловых), большее разнообразие стало в архитектурных решениях. В этот период осуществлялся поэтапный переход на новую серию 111-90 взамен морально устаревшей серии 1-464ЛИ. В эти годы доля крупнопанельного домостроения в общем вводе превышала 70%.
Единым заказчиком, осуществляющим контроль за 80 процентами сдаваемого жилья, выступал УКС исполкома Саранского городского Совета народных депутатов. На этот момент полностью была решена жилищная проблема по ветеранам и инвалидам Великой Отечественной войны и другим особо нуждающимся категориям граждан. Расчеты реально подтверждали, что значительно раньше, чем к 2000 году, жилищная проблема, конкретно в Саранске, принципиально могла быть раньше. Однако начавшиеся социально-экономические преобразования в стране не дали завершить намеченную программу.
В этих условиях необходимы были меры, препятствующие разрушению городского строительного комплекса, являющегося основой развития жилищной сферы.
В рамках принятых на федеральном уровне решений (постановление Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. N 595 "О государственной целевой программе "Жилище", Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 431 "О новом этапе реализации государственной целевой программы "Жилище") о развитии отрасли жилищного строительства, в 1997 году принимается постановление республиканского правительства "О ходе реализации государственной целевой программы "Жилище" в Республике Мордовия", наметившее реальные пути выхода строительного комплекса из стагнации. В целях выполнения данных намерений были образованы внебюджетный фонд развития жилищного строительства Республики Мордовия, фонд развития сельского жилищного строительства "Развитие села", муниципальный (г. Саранск) фонд развития жилищного строительства. В той или иной мере они сыграли или продолжают играть роль на рынке жилищного строительства.
На территории г. Саранска были реализованы, в условиях действующего законодательства, программы строительства как "бесплатного" жилья для отдельных категорий граждан, так и жилья на условиях долевого финансирования, в том числе с привлечением личных средств физических лиц. Так, в 1997 году за счет целевых средств федерального бюджета построено 37 квартир для инвалидов, семей погибших и участников Великой Отечественной войны. В том же году для военнослужащих, уволенных с военной службы в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также их семей построено 18 квартир. В последующие годы по последней программе финансирование жилья шло через Государственные жилищные сертификаты, а учитывая невысокую их номинальную стоимость, большая часть выделенных средств пошла, к сожалению, на вторичный рынок.
В 1997 - 1999 годах построены три жилых дома на 240 квартир для работников учреждений культуры, образования и здравоохранения г. Саранска по достаточно простой схеме финансирования - 30 процентов от стоимости жилья вносили граждане, 70 процентов - равными долями в виде безвозмездных субсидий за очередников оплачивали республиканский и городской бюджеты. На этих домах отрабатывались механизмы взаимоотношений участников долевого строительства, восстанавливалось доверие граждан к инициативам органов власти - у многих людей свежими оставались в памяти финансовые пирамиды.
На основании принятого в 1997 году постановления, в течение двух лет, в Саранске было построено 100 квартир для граждан, проживающих в домах с длительным сроком эксплуатации (на условиях долевого финансирования республиканского и городских бюджетов, физических лиц) и больных активными формами туберкулеза (оплата жилья полностью за счет средств республиканского бюджета).
В 1999 году, еще до принятия федеральной программы по обеспечению жильем молодых семей, принимается постановление Правительства Республики Мордовия о строительстве в г. Саранске социального жилья - 100 квартир для молодых семей.
Также, в этот период принимались решения о долевом финансировании и целевом строительстве жилья для других категорий граждан - работников коммунальных предприятий, членов пострадавших от галопирующей инфляции жилищно-строительных кооперативов, а для военнослужащих военкомата Республики Мордовия и сотрудников Управления Федеральной службы налоговой полиции Российской Федерации по Республике Мордовия - еще и с дополнительным привлечением средств федерального бюджета. Из санитарно-защитной зоны двух городских промышленных предприятий были переселены 142 семьи.
Одновременно, на рынке жилья достаточно активно работали ОАО "Саранскстройзаказчик", ЗАО "Домострой" и ряд других. Ими использовались различные схемы привлечения внебюджетных источников финансирования, разные степени льготирования, но они удовлетворяли естественный спрос относительно небольшой части населения Саранска, готовых единовременно оплатить полную стоимость элитного или меньшей степени комфортности жилья.
Строительство жилья в 1990 - 2004 годах
Рисунок не приводится.
Принятые в этот период меры, приводя их к общему знаменателю, позволили преодолеть негативную тенденцию, связанную со спадом объемов инвестиций, строительно-монтажных и подрядных работ. Общий объем инвестиций в основной капитал вырос в 3 раза и в 2001 году составлял 1,3 - 1,4 млрд. рублей. В структуре инвестиций достаточно высока была доля как бюджетных средств, так и доля средств, направляемых на жилищное строительство. Заметны были положительные сдвиги в жилищном строительстве. Ежегодно объемы вводимого в эксплуатацию жилья увеличивались на 5 - 7 процентов, возрастала в общей сдаче доля индивидуального жилищного строительства.
В целом сохранился кадровый потенциал завода крупнопанельного домостроения, хотя этот вид домостроения переживал не самые лучшие времена. Даже в условиях невостребованности в прежних объемах своей продукции, предприятие завершило модернизацию производства с учетом выпуска стеновых панелей по II-уровню теплозащиты, организовало внедрение нескольких блок-секций с разным набором типов квартир.
Резкий спад ввода жилья в 2002 году (почти на 20 тыс. кв. метров) имел под собой объективные причины, и в немалой степени этому способствовало крайне недостаточное финансирование мероприятий по подготовке площадок под новое строительство.
С 80-х годов практически не осуществлялась разработка проектно-планировочной документации новых микрорайонов, а старая не отвечала изменившимся стандартам и приоритетам. В черте города были, в основном, исчерпаны возможности нового строительства на свободных площадках. Действующий на то время генплан г. Саранска, конечно, предусматривал перспективы развития города в южном и северо-восточном направлениях, но отсутствовали технико-экономические расчеты и необходимая планировочная документация.
Строительство домов на реконструируемых территориях было скорее исключением, чем правилом - у застройщиков для решения этой задачи не было необходимых оборотных средств, сильна была инерция мышления и надежды на выделение им точечных площадок на застроенных территориях с готовой инфраструктурой.
На отсутствие четких ориентиров в градостроительной политике того времени рынок жилья быстро отреагировал разбалансированностью спроса и предложения, ростом ценовых параметров как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Этот вопрос (разработка градостроительной и рабочей документации) был поставлен в число основных приоритетов городской администрации.
Оценивая итоги функционирования рынка жилья на рубеже веков, можно сделать вывод, что в этот период удалось привлечь к долевому финансированию строительства жилья ту часть населения, которая приняв на себя все риски, могла вложить в свою квартиру 30 - 50 процентов ее стоимости. Но очевидно, что долевое строительство в той ситуации не только не решало жилищной проблемы большинства людей, у которых отсутствовали достаточные накопления, но и способно было нанести прямой ущерб гражданину из-за незастрахованности от каких бы то ни было негативных обстоятельств - начиная от удорожания строительства и кончая банкротством компании. В случае Саранска успех вышеперечисленных программ был обусловлен доверием к органам власти, которые выступили гарантом их успешной реализации.
Но несмотря на все принимаемые меры, большая часть населения Саранска была лишена надежды на возможность какого бы то ни было улучшения жилищных условий. Кроме того, с изменением бюджетного законодательства применяемые до этого схемы финансирования социального жилья не могли больше применяться.
Необходим был механизм, позволяющий населению приобретать жилье с максимальной надежностью и минимальными рисками. Этим двигателем стало ипотечное кредитование граждан, с помощью которого во всем мире решаются жилищные проблемы.
Строительство жилья в г. Саранске
(с разбивкой по конструктивным элементам)
Рисунок не приводится.
Как следует из диаграммы (с разбивкой по конструктивным элементам) застройщики - юридические лица, не имея в достаточном количестве задельных объектов и разработанной проектно-сметной документации, в среднем в год обеспечивали ввод 50 тыс. кв. метров жилья, а рост общей сдачи жилья обеспечивался за счет индивидуального жилищного строительства. В начале 90-х годов прошлого столетия, когда действовала упрощенная процедура оформления земельных участков, для индивидуальных застройщиков были выделены значительные массивы земель в черте города Саранска и во всех пригородных селах. Уже через несколько лет ввод жилья за счет средств физических лиц стал стабильно расти и достиг пика в 2001 году - 28,3 тыс. кв. метров. Вместе с тем новые территории под малоэтажное строительство с планировочной документацией и необходимыми расчетами затрат на инженерную и транспортную инфраструктуры - не были сформированы, и ввод ИЖС, начиная с 2002 года, резко снизился.
Объективно назрела необходимость комплексного решения проблемы дальнейшего развития индивидуального жилищного строительства - как важного фактора формирования цивилизованного и прозрачного рынка жилья.
Панельное домостроение, в силу объективных причин, не сохранило свои лидирующие позиции на первичном рынке жилья и пока не может претендовать на существенное увеличение в общем вводе.
На повестку дня стал вопрос внедрения иных типов многоэтажных домов с новыми схемами монтажа, в первую очередь комбинированными.
Основная задача городской администрации в 2003 - 2004 была направлена на стабилизацию положения в жилищной сфере, недопущение дальнейшего снижения ввода жилья.
1.2.Анализ развития жилищного строительства
в 2004 - 2010 годах
Рисунок не приводится.
Строительство жилья
в Республике Мордовия и г. Саранске
Практические действия Администрации городского округа Саранск, в том числе на основе принятой в 2004 году концепции развития жилищного строительства (приложение N 1), стабилизировали ситуацию в инвестиционно-строительной и градостроительной сферах, позволили сформировать надежную базу для реализации жилищной политики в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" и федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы. Несмотря на трудности внедрения в условиях рыночной экономики новых принципов работы в сфере жилищного строительства, удалось достичь устойчивых темпов роста объемов ввода жилья. С 2007 года доля ввода жилья на территории городского округа Саранск стала превышать суммарный ввод всех остальных муниципальных образований Республики Мордовия.
Эти и другие меры позволили оживить работу субъектов, осуществляющих деятельность на первичном рынке жилья. Стабильными фирмами и надежными партнерами зарекомендовали себя организации различных организационно-правовых форм - ОАО "Мордовская ипотечная корпорация", ООО "Саранскстройинвест", ЗАО РСФК "Домострой", МП "Горстройзаказчик", хороший задел на перспективу имеют ОАО "Саранский ДСК", ООО "СДС - Управление строительства", ООО "Жилкоммунстрой" и другие.
Администрация городского округа Саранск для себя определила строительную отрасль как базовый элемент, который станет основой для развития других отраслей.
Структура жилищного фонда
90┬ │ 80
80┤ 70++ ++ 60++ ++ 50++ 40 30 20 20 10 0 2004 2010 |
| ++ | |||||||||||||||
┌─┐ │/│ муниципальный жилищный фонд └─┘
В 2005 году начался новый этап государственной жилищной политики, направленный на повышение доступности жилья для населения. Принятый пакет федеральных законов, включающий Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, стал законодательной основой для формирования цивилизованного рынка жилья. В качестве точки отсчета, характеризующей уровень развития рынка жилья, важна оценка существующего состояния жилищной сферы. Площадь жилищного фонда на конец 2010 года составила 6,99 млн. кв. метров (при 6,25 млн. кв. метров в 2004 году), существенно изменилась его структура по формам собственности. С 2004 года доля частного жилищного фонда выросла с 56 до 80 процентов, а доля муниципального и государственного жилищного фонда уменьшилась с 44 до 20 процентов. Это позволило на практике сформировать реальную базу для продолжения жилищной реформы, создания достаточно прогнозируемого и прозрачного рынка вторичного жилья. Средняя обеспеченность жильем населения городского округа составила 21,5 кв. метра на человека (в 2004 году - 19,1). За последние семь лет объем жилищного строительства вырос с 61,9 до 156,1 тыс. кв. метров, и город практически вышел на уровень 1991 года, когда сдача жилья в эксплуатацию составила 157 тыс. кв. метров. За этот период ежегодный прирост вводимой площади жилых домов равнялся в среднем 25 процентам, а в 2007 году оказался преодоленным (длившийся с 1994 года) "сто тысячный" психологический барьер - было построено 126,6 тыс. кв. метров. Стабильно рос характерный показатель на рынке жилой недвижимости - ввод жилья на душу населения, увеличившись с 2004 года почти в 2,5 раза. В 2010 году он составил 0,48 кв. метра на человека. Пока это несколько меньше, чем в ряде других столиц Приволжского федерального округа и, естественно, есть хороший стимул для дальнейшей активизации работы по развитию рынка первичного жилья.
Коренным образом изменилась система финансирования жилищного строительства, в которой основным источником являются внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц. Основной формой участия бюджетов всех уровней стала поддержка отдельных категорий граждан через предоставление им субсидий на приобретение жилья, а также предоставление субсидий субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на строительство жилья по отдельным программам. С использованием средств республиканского бюджета и бюджета городского округа Саранск осуществлялось возведение на льготных условиях жилья для наиболее нуждающихся категорий граждан и строительство инженерной инфраструктуры. С 2004 года из бюджетов всех уровней было направлено на переселение граждан из ветхого жилищного фонда более 1,1 млрд. рублей, что позволило улучшить жилищные условия почти 700 семьям.
Новые направления государственной жилищной политики нашли отражение в приоритетном Национальном проекте - это повышение доступности жилья, увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры, рост объемов ипотечного жилищного кредитования, а также выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.
Активно выполнялись мероприятия по обеспечению жильем молодых семей. В рамках реализации этой программы с 2006 года переехали в новые квартиры 2379 молодых семей. Кроме того, в 2010 году улучшили жилищные условия 456 семей ветеранов Великой Отечественной войны, проживающих на территории городского округа Саранск.
Динамика изменения показателя
ввода жилья на 1 человека
0,5┬ ┌┐ ┌┐
│ ┌┐ └┘ └┘
│ └┘ 0,48 0,48
0,4┤ 0,47
│ ┌┐
│ └┘
0,3┤ ┌┐ 0,39
│ └┘
│ ┌┐ 0,30
0,2┤ ┌┐ └┘
│ └┘ 0,23
│0,19
0,1┴────┬────┬────┬────┬────┬────┬─────
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
годыРаздел 2.Основные цели и задачи, сроки и этапы реализации программы
Программа развития жилищного строительства как инструмент муниципальной жилищной политики предполагает дальнейшую реализацию национального приоритетного проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", федеральной и республиканской целевых программ "Жилище" на 2011 - 2015 годы на территории городского округа Саранск.
Обеспечение населения доступным и комфортным жильем является ключевым приоритетом дальнейшего динамичного развития городского округа Саранск. Успешное решение этой задачи в значительной степени будет определять качественный уровень жизни населения, формировать динамику демографических процессов и способствовать закреплению трудовых ресурсов.
Основными целями Программы являются: сохранение устойчивого функционирования жилищной сферы, стимулирование развития жилищного строительства, обеспечение населения городского округа доступным жильем экономического класса.
Основными задачами Программы, связанными с осуществлением полномочий органов местного самоуправления, являются:
- создание условий для стабильного увеличения объемов жилищного строительства на территории городского округа Саранск, в том числе жилья экономического класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;
- повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства;
- создание условий для развития массового малоэтажного жилищного строительства;
- завершение в 2011 - 2013 годах разработки основной градостроительной документации для территории городского округа Саранск;
- осуществление комплексной застройки территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры в соответствии с проектами планировки территорий, создание условий для привлечения на эти цели кредитных ресурсов и частных инвестиций;
- создание условий для развития ипотечного жилищного кредитования, увеличения ввода жилья главным оператором - ОАО "Мордовская ипотечная корпорация";
- создание условий для снижения административных барьеров;
- переселение граждан из ветхого и аварийного фонда;
- обеспечение жилыми помещениями отдельных категорий граждан.
Сроки реализации Программы - 2011 - 2015 годы в один этап.
Раздел 3.Программные мероприятия
3.1.Разработка градостроительной документации
В настоящих экономических условиях только эффективно функционирующий рынок жилья, со сбалансированным спросом и предложением, открытый для объективного анализа - может стать действенной основой для решения широко круга проблем в жилищной сфере. Именно на его создание направлена практическая работа городской администрации в части разработки градостроительной документации (приложение N 2).
Утверждены Генеральные планы и Правила землепользования и застройки г. Саранска и 16 населенных пунктов, входящих в состав муниципального образования, Местные нормативы градостроительного проектирования городского округа Саранск. Разработаны 64 проекта планировки и проекта межевания территории, завершается разработка или готовятся материалы на утверждение по другим территориям. В течение 2011 - 2012 годов эта работа в основном будет завершена, для чего необходимо разработать около 70 новых проектов планировки территорий селитебной и промышленных зон, сельских населенных пунктов. Потребуется выполнить корректировку ранее разработанных ППТ в связи с уточнением концепции развития дорожной сети городского округа, реализацией значимых проектов, связанных с предстоящими мероприятиями по празднованию 1000-летия единения мордовского народа с народами российского государства (2012 год) и проведением матчей Чемпионата мира по футболу (2018 год).
Вышеназванные намерения будут осуществляться в рамках муниципальной программы обеспечения в 2011 - 2013 годах территории городского округа Саранск градостроительной документацией.
Удалось преодолеть негативную тенденцию предыдущего десятилетия, связанную с отсутствием необходимого задела проектно - сметной документации на строительство многоэтажных жилых домов. В последние два (2009 - 2010) года общая площадь жилых помещений в многоэтажных домах, на которые оформлены разрешения на строительство превышает намерения по вводу домов в 1,5 - 1,6 раза. Это делает достаточно прогнозируемым ввод жилья, в том числе и с учетом ежегодного прироста этого показателя.
Наличие оформленных разрешений на строительство
многоэтажных жилых домов
400┬ ┌─┐ оформленные разрешения на │ │/│ строительство многоэтажных жилых │ 376,7 └─┘ домов на начало отчетного года │ ┌─┐ │ │/│ ┌─┐ введено (планируется ввести в │ └─┘ 314,7 │+│ 2011 году) многоэтажных жилых │ ┌─┐ └─┘ домов на конец отчетного года │ │/│ 300┤ └─┘ │ │ тыс. │ 241,1 241,4 кв │ ┌─┐ ┌─┐ метров │ │/│ │/│ │ └─┘ └─┘ │188,2 200┤ ┌─┐ │ │/│ │ └─┘ 148,0 │ 138,3 140,3 140,2 ┌─┐ │112,1 ┌─┐ ┌─┐ ┌─┐ │+│ │ ┌─┐ │+│ │+│ │+│ └─┘ │ │+│ └─┘ └─┘ └─┘ │ └─┘ Годы 100┴─────┬─────┬─────┬─────┬───── 2007 2008 2009 2010 2011
3.2.Мероприятия по развитию многоэтажного жилищного строительства.
Увеличение доли жилья экономического класса.
Первоочередные задачи по строительству объектов
инженерной и социальной инфраструктуры
Динамика ввода жилья в 2004 - 2010 годах на территории городского округа Саранск такова, что доля многоэтажного жилья колеблется в диапазоне 85 - 90 процентов и, даже учитывая принятые меры по формированию земельных участков под малоэтажное строительство, в 2011 году не приходится ожидать кардинального изменения этого соотношения. Многоэтажные дома по-прежнему будут иметь большой удельный вес в практике городского жилищного строительства. Их применение позволит обеспечить необходимые объемы строительства жилых помещений, более рационально использовать территории, находящиеся в "черте города".
Строительство многоэтажных жилых домов
Рисунок не приводится.
С 2004 по 2010 годы ввод в эксплуатацию многоэтажных жилых домов увеличился в 2,7 раза и, в основном, это было осуществлено за счет кирпичных домов. Максимальная сдача домов этого типа достигнута в 2009 году - 102 тыс. кв. метров (почти 2,8 раза к уровню 2004 года).
Учитывая, что в предыдущее три десятилетия сдача домов в кирпичном исполнении редко превышала 40 тыс. кв. метров (70 - 80 процентов всегда приходилось на панельные дома), можно считать, на этом этапе, стотысячный рубеж определенным достижением и опираться на него при планировании конечных результатов Программы до 2015 года.
Достаточно уверенно нишу на первичном рынке жилья занял новый тип домостроения - каркасно-монолитный, комбинированный с кирпичом. Строительством этих домов, с вариациями по схемам монтажа, занимаются ОАО "Мордовская ипотечная корпорация", ООО "СДС - Управление строительства", ОАО "Трест "Мордовпромстрой". Внедрение каркасно-монолитного домостроения в Саранске в целом прошло безболезненно, первые представители построенных домов (ул. Коммунистическая - ОАО "Трест "Мордовпромстрой", ул. Московская - ООО "СДС - Управление строительства", ул. Попова - ОАО "Мордовская ипотечная корпорация") не потерялись в многоэтажной застройке, имеют узнаваемые фасады, удачные планировочные решения. Пока не удалось достичь стабильных объемов их ввода и не последнюю роль в этом сыграло планирование сдачи застройщиками крупных, единых жилых комплексов, без наличия технической возможности разделения по очередям - что сразу увеличило цикл их возведения, и оказалось не столь привлекательным для потенциальных инвесторов, в том числе из-за возможных строительных рисков.
Достижение стабильного рубежа - 25 - 30 тыс. кв. метров в год домов комбинированного типа является одной из задач муниципальной программы.
До 2015 года ожидается увеличение объемов строительства и сдачи в эксплуатацию панельных жилых домов (в среднем до 30 - 35 тыс. кв. метров в год). ОАО "Саранский ДСК" приступает к освоению нового жилого микрорайона по ул. Т.Бибиной, ведет работу по формированию земельных участков для жилищного строительства на застроенных территориях, завершает застройку в 6 "Б" микрорайоне северо-западной части города. Данный тип домов стал востребованным на многих ответственных в градостроительном отношении площадках, так как застройщиком освоена система монтажа вентилируемых навесных фасадов, что позволило рекомендовать их внедрение практически на всей территории города.
Решение задач, определенных муниципальной программой, позволит довести долю многоэтажных домов до 155 - 165 тыс. кв. метров. В ближайшие пять лет они по прежнему будут востребованными. Исторически сложилось, что значительные территории города Саранска, подлежащие реконструкции, заняты малоэтажной (одноэтажной) застройкой и только "многоэтажки" позволят максимально рационально использовать эти земли, учитывая меньшие затраты на создание инженерной и социальной инфраструктуры, в том числе и последующие обслуживание.
Вместе с тем, даже планируемый программой уровень многоэтажного строительства (155 - 165 тыс. кв. метров) позволит довести к 2015 году средний уровень обеспеченности населения Саранска жилыми помещениями до 24 кв. метров на человека. К тому же надо учитывать, что почти треть населения столицы пока проживает в условиях ниже нормы здорового жилища (20 кв. метров на человека) или в ветхом и аварийном жилищном фонде. Специальные исследования показывают, что только при обеспеченности населения 28 - 30 кв. метрами на человека этот показатель приближается к оптимальному.
При планируемых оптимальных прогнозах роста объемов многоэтажного и малоэтажного жилищного строительства к 2015 году будет достигнут ввод жилья на душу населения не более 0,8 кв. метра. В этих условиях, существенный прирост ввода жилья можно получить только за счет реанимации и серьезной модернизации крупнопанельного домостроения - безусловно на более высоком уровне архитектурно-планировочных решений, выполняемых строительных работ, инженерно обеспеченного. Это потребует значительных разовых затрат в существующую инфраструктуру завода крупнопанельного домостроения по оснащению его высокоавтоматизированным оборудованием, но конечный социальный результат - существенный прирост рынка жилья, будет понятен и одобрен большинством населения. Уже сейчас Саранский ДСК освоил большой ряд блок-секций с гибкими планировочными схемами и с учетом потребностей на рынке жилья их внедряет (приложение N 13 - не приводится).
Начало реализации Программы развития жилищного строительства в городском округе на ближайшие пять лет характеризуется отсутствием свободных площадок под точечную застройку, обеспеченных коммунальной и транспортной инфраструктурой. Любое новое строительство связано со значительными затратами на инженерную подготовку территории (в том числе снос строений), и проведение мероприятий по предотвращению влияния факторов техногенного характера (зоны подтопления, оползневые склоны, слабые грунтовые основания и т.д.).
ОАО "Мордовская ипотечная корпорация" приступила к освоению поймы в междуречье Инсара и Тавлы, с целью комплексной застройки многоэтажными и, в небольших объемах, малоэтажными (таунхаузы) жилыми домами. Реализация этой задачи стала возможной после изменения планировочной отметки за счет подсыпки нескольких миллионов кубометров грунта и выполнения специальных работ по предотвращению поднятия уровня грунтовых вод. Этот новый микрорайон (расположен практически рядом с историческим центром города) будет обеспечен полным набором современных объектов соцкультбыта и позволит ввести в эксплуатацию более 600 тыс. кв. метров жилья. Первые дома готовятся к сдаче уже в 2011 году, а до 2015 года включительно только за счет этой территории жилищный фонд городского округа увеличится на 250 тыс. кв. метров.
Также этой организацией начата комплексная реконструкция застроенной территории в юго-западной части города в районе улиц Гагарина - Республиканская - Филатова. Для ввода в эксплуатацию 36 тыс. кв. метров жилья (I очередь, сдача начиная с 2011 года) необходимо снести 19 домов старой малоэтажной застройки. Дополнительно, при решении локальных градостроительных задач, ипотечная корпорация формирует ряд площадок под жилье на других территориях малоэтажной и малоценной застройки.
В период с 2006 по 2010 год ОАО "Мордовская ипотечная корпорация", совместно с другими застройщиками, в районе улиц Ульянова и Попова практически полностью осуществила застройку двух новых микрорайонов 3А и 4А, обеспечив сдачу в эксплуатацию 89,7 тыс. кв. метров жилья и подводку необходимой коммунальной инфраструктуры (как и по ряду других площадок - при софинансировании работ из местного бюджета). В течение 2011 - 2012 годов намечено завершить строительство последних пяти домов силами ОАО "Мордовская ипотечная корпорация", ООО "Саранскстройинвест" и ООО "СДС - Управление строительства" (40,0 тыс. кв. метров) и детского сада на 280 мест (заказчик МУ "Горкапстройзаказчик").
ООО "Саранскстройинвест" завершает жилую застройку по ул. Победы, и в течение 2011 года сдаст в эксплуатацию последние 5 домов общей площадью 15,5 тыс. кв. метров. Одновременно, этим застройщиком продолжено освоение 5-го микрорайона северо-восточной части города. Планомерно проводившийся в 80-х годах прошлого столетия снос малоэтажной застройки этого микрорайона вновь удалось возобновить лишь спустя три десятилетия. В течение 2011 - 2015 годов ожидается сдача в эксплуатацию жилья общей площадью 58,3 тыс. кв. метров.
ООО "Жилкоммунстрой" решает сложную в организационном плане и финансово затратную задачу строительства нового многоэтажного жилья на месте одно - двухэтажных домов в районе ул. Мордовской. Предполагается, что до 2015 года здесь будет построено не менее 52,6 тыс. кв. метров.
ОАО "Саранский ДСК" приступает к застройке нового жилого массива восточнее ул. Т.Бибиной, и ее предполагается выполнить в два этапа - 140 тыс. кв. метров будет построено до 2015 года, а общий выход жилья оценивается в 220 тыс. кв. метров.
Отдельные локальные задачи по формированию площадок под жилищное строительство на реконструируемых территориях решают и другие застройщики.
С целью придания системного характера развитию территорий городского округа, особенно при квартальной реконструкции микрорайонов, важно принятие дополнительных мер по привлечению застройщиков для решения этой задачи с учетом обеспечения инвестиционной привлекательности реализуемых инвестиционных проектов. К названным мероприятиям относятся апробированные уже на практике решения - разработка за счет местного бюджета рабочих проектов инженерной инфраструктуры для наиболее важных в градостроительном отношении территорий, частичный снос в установленном порядке ветхих и аварийных домов, долевое (или полное) финансирование коммунальных объектов (приложения N 4 - 9).
3.3.Мероприятия по развитию малоэтажного жилищного строительства. Увеличение доли жилья экономического класса. Первоочередные задачи по строительству объектов инженерной и социальной инфраструктуры
Ввод многоэтажных и малоэтажных жилых домов
Рисунок не приводится.
Выход на рубеж строительства 155 - 165 тыс. кв. метров многоэтажных домов позволит довести ежегодную сдачу в эксплуатацию жилых помещений, приходящихся на 1 человека, до 0,53 - 0,56 кв. метра. Этот показатель является одним из основных индикаторов муниципальной программы, характеризующих уровень развития первичного рынка жилья - и только практическая реализация мер по стимулированию развития малоэтажного жилищного строительства (наряду с ранее упомянутым крупнопанельным домостроением) сможет приблизить его к уровню (1 кв. метр на человека), определенному Правительством Российской Федерации в качестве приоритетного к 2020 году.
Потенциал малоэтажного домостроения огромен, а системные, выполненные и намеченные на ближайшую перспективу мероприятия, определенные городской целевой программой "Развитие малоэтажного жилищного строительства в городском округе Саранск на 2009 - 2012 годы", снизят остроту жилищной проблемы. Программа развития "малоэтажки" исходит из того, что данный вид домостроения позволяет использовать индустриальные технологические схемы возведения и возможность инновационных материалов, снижающих себестоимость и время возведения жилья, имеет достаточную капитальность, обеспечивает сокращение затрат на потребление энергии и содержание дома, пользуется неизменно стабильным спросом.
Менталитет многих горожан ассоциирует свой индивидуальный дом с понятием идеального жилья, в котором созданы комфортные условия для проживания, имеющего оригинальные архитектурные и проектные решения, построенного из высококачественных экологически чистых материалов. При этом важное значение имеет наличие земельного участка самодостаточных размеров.
В рамках региональных (муниципальных) программ выбор инструментов поддержки малоэтажного строительства более широк и в их числе прямые инвестиции на строительство социальной, коммунальной и дорожной инфраструктуры, а также иные компенсационные мероприятия для физических лиц. В частности, Советом депутатов городского округа Саранска утверждено Положение о компенсации гражданам расходов, связанных с приобретением права аренды земельных участков или приобретением в собственность земельных участков для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства.
В малоэтажном домостроении важно обеспечить - а это зона ответственности публичной власти, недискриминационный доступ всех заинтересованных участников коммерческого и некоммерческого жилищного строительства к земельным участкам. В сегменте некоммерческого строительства жилья предполагается создание объединений граждан, осуществляющих жилищное строительство, то есть жилищных кооперативов, членами которых станут льготные категории граждан. Администрацией городского округа Саранск, или уполномоченным ею структурным подразделением, выступающими в качестве поручителя, через договора инвестирования с кооперативом будет осуществлять строительство объектов инженерного и коммунального назначения. Безусловно, при комплексной малоэтажной застройке помимо коммуникаций и дорог потребуется строительство объектов соцкультбыта (школы, детские сады, магазины и т.д.), и последующие их содержание. Своевременное создание инфраструктуры - один из основных стимулов развития малоэтажного, в первую очередь доступного, жилья. И эту функцию должны обеспечивать органы власти (местного самоуправления), а также те организации, которые предоставляют услуги населению через системы жизнеобеспечения, то есть для которых это является бизнесом.
С правовой точки зрения основные типы малоэтажных домов определены в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Приказе Министерства регионального развития Российской Федерации от 27 февраля 2010 г. N 78 "Об утверждении методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета". Так, к малоэтажным домам относятся отдельно стоящие дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства); жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещений общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Практика сложилась таким образом, что под малоэтажным жильем подразумевают жилые дома и многоквартирные дома с количеством этажей не более трех.
В числе других мер государственной поддержки жилищного (как многоэтажного, так и малоэтажного) строительства важную роль должны сыграть механизмы, реализуемые в рамках федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы и ее составной части - подпрограммы "Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации":
- возмещение затрат (части затрат) на уплату процентов по кредитам, полученным субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями или юридическими лицами в кредитных организациях на цели обеспечения инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для строительства жилья эконом класса;
- строительство (реконструкция) объектов социальной инфраструктуры в рамках реализации проектов по строительству жилья эконом класса;
Предоставление предусмотренных вышеназванной программой форм государственной поддержки осуществляется при условии реализации на территории субъекта Российской Федерации региональной программы развития жилищного строительства, а также иных мероприятий федеральной программы.
Предоставление мер государственной поддержки, предусмотренных подпрограммой "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства" (федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы было осуществлено ранее по трем инвестиционным проектам на территории городского округа Саранск:
- "Малоэтажное жилищное строительство в районе улицы 1-я Набережная", - ООО "СДС - Управление строительства";
- "Комплексная застройка многоэтажными жилыми домами на участке между ул. Волгоградская и автомобильной дорогой на с. Кочкурово (в районе реки Тавла), - ОАО "Мордовская ипотечная корпорация";
- "Малоэтажное жилищное строительство в р.п. Луховка городского округа Саранск" - ОАО "Мордовская ипотечная корпорация".
Государственная поддержка осуществлялась в виде предоставления субсидий за счет средств федерального и республиканского бюджетов:
а) на возмещение затрат застройщиков - юридических лиц по оплате процентной ставки по кредитам, привлеченным на строительство магистральных инженерных сетей (в размере, не превышающем ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации более, чем на 3 пункта);
б) на строительство подводящих дорог к новым микрорайонам жилой застройки. Субсидировалась полная стоимость строительства автодорог:
- для малоэтажной застройки в р.п. Луховка и в ул. 1-я Набережная 70 и 30 процентов средств соответственно бюджеты Российской Федерации и Республики Мордовия;
- для многоэтажной застройки на пересечении ул. Волгоградская и автодороги на с. Кочкурово 60 и 40 процентов средств соответственно бюджеты Российской Федерации и Республики Мордовия.
При реализации в полном объеме определенных городской целевой программой мероприятий предполагается:
- выделить почти 9,5 тыс. земельных участков для малоэтажного жилищного строительства, что позволит увеличить жилищный фонд городского округа более чем на 1,2 млн. кв. метров. До конца 2015 года намечено предоставить для малоэтажного жилищного строительства 3956 участков (приложение N 3). С 2011 по 2015 года будет введено в эксплуатацию малоэтажных домов общей площадью 170 - 180 тыс. кв. метров;
- до 2015 года намечено осуществить проектирование и строительство инженерной и транспортной инфраструктуры, а также в основном объектов социального назначения, для территорий комплексной малоэтажной застройки в р.п. Николаевка (к западу от существующей застройки), р.п. Луховка, п. Добровольный, п. Озерный, с. Куликовка, в районе улиц 1-я Набережная (западнее ул. Фурманова).
Финансирование проектно-изыскательских работ на объекты инфраструктуры для земельных участков первоочередного освоения предусмотрено осуществлять за счет средств городского бюджета (приложения N 4, 5, 6).
Финансирование объектов капитального строительства (инженерных сетей, автодорог, объектов социальной сферы) для малоэтажной застройки на территории городского округа Саранск в 2011 - 2015 годах будет осуществляться согласно приложениям N 7, 8, 9.
3.4.Мероприятия по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда
В соответствии с оценкой состояния жилищного фонда, проведенной межведомственной комиссией по признанию жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания, на 1 марта 2011 года на территории городского округа Саранск расположено 166 многоквартирных аварийных домов общей площадью 25,2 тыс. кв. метров (3 процента от общего количества многоквартирных домов). Кроме того, по 128 многоквартирным домам (24,3 тыс. кв. метров) готовятся технические заключения для признания их пригодными или непригодными для проживания, а еще по 51 многоквартирному дому (11,8 тыс. кв. метров) планируется подготовить соответствующие заключения.
Системная работа по переселению граждан началась с финансирования строительства первого пилотного 60-квартирного жилого дома по ул. Фурманова в рамках подпрограммы "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 22 января 2002 г. N 33. На следующем этапе выполнение названных мероприятий осуществлялось за счет средств, предусмотренных на реализацию подпрограммы "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры". С 2010 года финансирование строительства домов для переселяемых семей осуществляется согласно распоряжению Правительства Российской Федерации от 15 января 2010 г. N 7-р о проведении мероприятий, связанных с подготовкой и проведением празднования 1000-летия единения мордовского народа с народами Российского государства. Только из федерального бюджета на 2010 - 2012 годы на эти цели предусмотрено выделить 771 млн. рублей.
В 2009 году также осуществлялось переселение граждан из аварийного жилищного фонда на условиях, установленных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". За счет долевого финансирования Фонда содействия реформированию ЖКХ для переселения граждан из аварийного жилищного фонда было приобретено у застройщиков 138 квартир общей площадью 7,8 тыс. кв. метра на сумму 207 млн. рублей. В 2011 году продолжена работа по переселению граждан с учетом долевого финансирования Фонда содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства, в том числе в целях необходимости развития малоэтажного жилищного строительства реализуется пилотный проект создания малоэтажного многоквартирного энергоэффективного дома экономического класса с использованием инновационных материалов.
В 2010 году освоено более 2 миллионов рублей средств городского бюджета на подготовку экспертных заключений для признания в установленном порядке жилых помещений непригодными для проживания, а многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу.
Всего в рамках мероприятий по ликвидации ветхого и аварийного жилья с 2003 года по настоящее время на строительство новых жилых помещений из федерального и местного бюджетов было направлено более 1,1 млрд. рублей. Это позволило сдать в эксплуатацию 664 квартиры общей площадью более 34 тыс. кв. метров, а также обеспечить снос 146 переселенных домов.
В 2010 году сданы в эксплуатацию два жилых дома по ул. Коваленко, 52а и Щорса, 16 общей площадью 7,3 тыс. кв. метров, а два дома (72-квартирный по ул. Коваленко - площадка N 6 и 108-квартирный по ул. Севастопольская - 1-я очередь общей площадью 10,1 тыс. кв. метров подготовлены к сдаче. Еще 4 жилых дома - 120-квартирные по ул. Косарева (площадки N 1, N 2 и N 3) и 77-квартирный по ул. Севастопольская (2 очередь), начаты строительством с вводом в 2011 году 317 квартир общей площадью 16,9 тыс. кв. метров (приложение N 10).
При стабильном бюджетном финансировании программы многие проблемы ветхого жилья будут решены. Только в 2010 году снесены или подготовлены к сносу 55 непригодных для проживания жилых домов.
Для переселения из ветхого и аварийного жилищного фонда гражданам предоставляется жилое помещение, размеры и качество которого определяются исходя из установленных законодательством гарантий.
Жилье предоставляется гражданам на условиях социального найма или в собственность.
Жилое помещение предоставляется нанимателям в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, а собственникам - в соответствии с условиями, предусмотренными ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. В этой части возникает достаточно много нестандартных ситуаций, требующих индивидуального решения, так как вышеназванные статьи Жилищного кодекса лишь в самом общем виде определяют критерии, которым должны отвечать вновь предоставляемые жилые помещения. Из норм Жилищного кодекса следует, что предоставление гражданам другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними.
Ст. 32 Жилищного кодекса, исходя из складывающейся практики, применяется по общему правилу только в тех случаях, когда имеются разногласия между переселяемыми гражданами и Администрацией городского округа Саранск - по вопросам обязательности переселения, равноценности предоставляемого жилья или размере денежной компенсации.
Судебная практика указывает, что при определении равнозначности предоставляемого жилого помещения ранее занимаемому жилому помещению должна учитываться не только общая площадь, но и соразмерность жилой площади и количества комнат. Кроме того, во внимание должно приниматься состояние жилищного фонда, в котором проживают переселяемые семьи и, соответственно, учитываться, что квартиры в аварийных домах не имеют потребительской ценности и какой либо значительной рыночной стоимости, сопоставимой со стоимостью предоставляемого вновь жилья.
Равнозначность обмениваемых жилых помещений определяется сопоставлением их физических и экономических характеристик (месторасположение дома, этаж, количество комнат, и т.д.) с тем, чтобы предоставляемое жилое помещение не ухудшало жилищные условия переселяемых граждан с учетом их разумных потребностей. В каждом случае оцениваются все потребительские характеристики жилых помещений, предлагаемых гражданам для переселения и учитываются все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения.
Осуществляя принцип предоставления нанимателям и собственникам равнозначных жилых помещений Администрация городского округа Саранск исходит из закрепленного в Конституции Российской Федерации равенства всех перед законом, что означает одинаковый подход при решении вопросов о правах, предоставляемых отраслевым (жилищным) законодательством. Кроме того, учитывается то, что право собственников пользоваться жилым помещением закреплено в гражданском и жилищном законодательстве. Соответственно, поскольку при сносе дома нарушаются законные права собственников, они вправе требовать устранения нарушенных жилищных прав и восстановления их прав в полном объеме путем предоставления равноценного жилья без установления каких-либо финансовых обязательств собственникам перед органом, принявшим решение о сносе.
При достижении с собственниками соглашения о равнозначности обмениваемых помещений выполняется оценка рыночной стоимости нового жилого помещения, а в договоре мены, регистрируемом в установленном порядке, закрепляется положение о равнозначности принадлежащих сторонам жилых помещений.
На практике, при наличии объективных оснований, по соглашению сторон, нанимателям (собственникам) жилых помещений в качестве равноценного жилого помещения предоставляется в отдельных случаях:
- взамен двух комнат в коммунальной квартире однокомнатная квартира, сопоставимая по общей площади с площадью комнат в коммунальной квартире с учетом мест общего пользования;
- взамен трехкомнатной квартиры две однокомнатные квартиры с суммарной общей площадью меньше трехкомнатной.
В части юридического оформления обязательств сторон по квартирам собственников готовятся:
- договора мены, в которых признается равноценность обмениваемых жилых помещений;
- соглашения о компенсации затрат, связанных с прекращением права собственности, где также признается равноценность сделки и выплачивается по согласованной схеме денежная компенсация для приобретения собственником определенного жилого у других застройщиков.
Реализация мероприятий по ликвидации аварийного жилищного фонда на территории городского округа Саранск будет осуществляться в рамках муниципальной адресной программы, утвержденной решением Совета депутатов городского округа Саранск 24 марта 2011 г. N 728.
3.5.Мероприятия по дальнейшему развитию системы ипотечного жилищного кредитования.
Исполнение обязательств по предоставлению жилья
отдельным категориям граждан
Одной из основных государственных задач при реализации жилищной политики является стимулирование спроса на рынке жилья. Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
ОАО "Мордовская ипотечная корпорация", являющаяся региональным оператором ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", стояла у истоков формирования в Саранске рыночного механизма обеспечения населения жильем через ипотечное жилищное кредитование (ИЖК). ИЖК наработало огромный мировой опыт развития в течение многих десятилетий, решая главнейшую социальную и экономическую проблему общества - обеспечение населения жильем. ИЖК выполняет в этой части важные функции:
- стимулирует потребительский спрос населения на жилье, что увеличивает инвестиции в строительную и связанные с ней отрасли;
- создает условия для покупки населением жилья в условиях его высокой стоимости (при единовременной оплате) и недостаточных текущих доходах граждан, активизирует вовлечение в финансовый оборот недвижимого имущества (вторичного жилья), временно свободных средств и будущих доходов заемщиков, обеспечивает защиту вложенных в жилье средств от инфляции;
- минимизирует риски населения, вкладывающего сбережения в приобретение жилья.
Все вышеназванные функции ИЖК могут нормально развиваться только при активном участии и поддержке государства, безусловном повышении его роли в жилищном строительстве, что подтверждает на практике весь мировой и российский опыт функционирования этой системы кредитования.
ОАО "Мордовская ипотечная корпорация" образована 29 декабря 2001 г., главным акционером является Правительство Республики Мордовия.
За период с 2002 по 2010 год корпорацией при участии банков партнеров было выдано 6386 ипотечных кредитов и займов, большая часть которых пришлась на Саранск. За это время на территории городского округа Саранск построено 262,5 тыс. кв. метров жилых домов.
| годы | введено в эксплуатацию жилых помещений, включая приобретенные у иных застройщиков | в том числе | ||
| введено в эксплуатацию жилых помещений по заказчику застройщику ОАО "Мордовская ипотечная корпорация" | ||||
| кв. м | шт. | кв. м | шт. | |
| 2002 - 2010 | 262486,1 | 4653 | 171698,1 | 3063 |
| 2002 | 7594,6 | 113 | - | - |
| 2003 | 10829,5 | 197 | - | - |
| 2004 | 19855,0 | 342 | - | - |
| 2005 | 17448,0 | 310 | 8893,0 | 160 |
| 2006 | 31981,1 | 591 | 17902,3 | 332 |
| 2007 | 54980,4 | 984 | 44291,9 | 803 |
| 2008 | 47172,0 | 862 | 35614,8 | 669 |
| 2009 | 33325,2 | 596 | 25695,8 | 446 |
| 2010 | 39300,3 | 653 | 39300,3 | 653 |
В 2009 году между ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Правительством Республики Мордовия и ОАО "Мордовская ипотечная корпорация" было заключено Соглашение о сотрудничестве по стимулированию строительства жилья эконом - класса.
Дальнейшее развитие ипотечного жилищного кредитования будет осуществляться в рамках подпрограммы "Развитие ипотечного жилищного кредитования", утвержденной постановлением Правительства Республики Мордовия от 13 декабря 2010 года N 487.
В течение 2011 - 2015 годов ОАО "Мордовская ипотечная корпорация" запланировала построить на территории городского округа Саранск жилые дома общей площадью 307 тыс. кв. метров.
Будет предложена, в рамках оказания государственной поддержки, работа по обеспечению жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определенных федеральным законодательством и нуждающихся в жилых помещениях:
- ветеранов Великой Отечественной войны, членов семей погибших (умерших) инвалидов и участников Великой Отечественной войны;
- граждан, уволенных с военной службы и приравненных к ним лиц;
- гражданам, выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей;
- граждан, признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами;
- граждан, пострадавших от радиационных аварий и катастроф, и приравненных к ним местностей;
- ветеранов боевых действий, инвалидов и семей, имеющих детей инвалидов;
- детей - сирот и детей, оставленных без попечения родителей;
- молодых семей;
- многодетных семей.
Одновременно, в рамках подпрограмм "Обеспечение жильем лиц, больных активными формами туберкулеза, городского округа Саранск" и "Обеспечение жильем многодетных семей городского округа Саранск", будет оказана за счет средств бюджета городского округа Саранск муниципальная поддержка этим категориям граждан для улучшения их жилищных условий.
3.6.Мероприятия, направленные на снижение административных барьеров в строительстве
В целях устранения административных барьеров в строительстве постановлением Правительства Республики Мордовия от 29 ноября 2010 г. N 470 утверждена Республиканская целевая программа "Ликвидация административных барьеров в строительстве в Республике Мордовия на 2011 - 2015 годы".
В основу решения названной задачи на территории городского округа Саранск положены мероприятия, направленные на прозрачность предоставляемых муниципальных услуг в области жилищного строительства. Для этих целей организован многофункциональный центр (МФЦ) по предоставлению муниципальных услуг, осуществляющей прием, первичную обработку документов, выдачу заявителям конечных результатов представления муниципальной услуги в определенные сроки. На все услуги, оказываемые по принципу "одного окна", разработаны административные регламенты.
Для упрощения и ускорения процедуры оформления необходимых документов на земельные участки, объекты капитального строительства, временные сооружения прием посетителей в МФЦ осуществляют представители ряда специализированных федеральных, а также банковских структур: Управление Россреестра по Республике Мордовия, Саранское отделение ФГУП "Ростехинвентаризация" по Республике Мордовия, "КС-Банк" и другие.
В рамках мероприятий по снижению административных барьеров в строительстве будет предложена реализация мер, направленных на четкость, прозрачность муниципальных услуг в области жилищного строительства, в том числе с определением, согласно регламенту, перечня необходимых документов, порядка действий, сроков.
Для оптимизации процедур формирования и предоставления земельных участков для строительства осуществляется:
- предоставление земельных участков через аукционы, кроме случаев предоставления земельных участков для строительных объектов государственного и муниципального значения, а также в иных, установленных федеральным законодательством случаях;
- подготовка градостроительной документации до проведения аукциона, включая проекты планировки, проекты межевания и градостроительные планы земельных участков;
- тесное взаимодействие с застройщиками на стадиях оформления исходно-разрешительной документации, проведения предпроектных и проектных работ, строительства объектов для сокращения случаев отказа в выдаче разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.
Осуществляются мероприятия по завершению разработки и внедрению информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, что позволит повысить эффективность управления социально-экономическим развитием городского округа Саранск, а также оперативно решать вопросы градостроительства, определенные в Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной приказом Госстроя Российской Федерации от 29 октября 2002 г. N 150.
Снижение административных барьеров в строительстве, в том числе по жилым домам, будет зависеть и от принятия не относящихся к компетенции органов местного самоуправления нормативных правовых актов:
- разрешающих выдачу разрешений на строительство отдельных видов работ и этапов строительства объектов;
- устанавливающих гибкую шкалу платежей за землю, в том числе льготную при строительстве объектов в нормативный срок и увеличенную при несвоевременном освоении земельного участка;
- отменяющих представление застройщиком и подрядной организацией, при оформлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, документов, подтверждающих соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации - при наличии акта приемки объекта капитального строительства, возведение которого осуществлялось на основании договора.
Раздел 4.Ресурсное обеспечение программы, управление ее реализацией
Ресурсное обеспечение программы предполагает максимальное использование финансового, материально-технического, кадрового потенциала строительного комплекса города Саранска. Одновременно, оно включает в себя решение вопросов по финансированию из бюджетов городского округа Саранск и Республики Мордовия программных мероприятий, привлечению финансовых ресурсов по федеральным целевым программам, предоставлению на льготных условиях земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и под жилищное строительство жилищно-строительных кооперативов граждан.
Источниками финансирования реализации мероприятий Программы являются средства федерального и местного бюджетов, а также внебюджетные инвестиции, в том числе средства населения.
Общий объем средств, привлекаемых для реализации Программы, обеспечивающий выполнение контрольных показателей по вводу жилья составляет 33,02 млрд. рублей, в том числе на финансирование мероприятий по созданию социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры для целей жилищного строительства - 6,80 млрд. рублей, из них средства федерального бюджета и бюджета Республики Мордовия - 5,42 млрд. рублей, средства бюджета городского округа Саранск - 0,7 млрд. рублей, средства внебюджетных источников - 0,68 млрд. рублей.
Прогноз привлечения средств в жилищное строительство за счет внебюджетных источников определен расчетным путем исходя из сложившейся стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых домов, а оценка объемов возможного привлечения средств из федерального бюджета произведена на основе нормативов софинансирования федеральной целевой программы на 2010 - 2015 годы, исходя из потребностей финансирования каждого мероприятия Программы, в том числе с учетом практики финансирования предшествующих лет.
Ресурсное обеспечение Программы может быть скорректировано в течение периода ее действия с учетом особенностей реализации конкретных федеральных и республиканских программ, уточнения состава мероприятий настоящей Программы, а также при достижении контрольных показателей по вводу жилья, в том числе экономического класса, отвечающего требованиям энергоэффективности, экологичности и ценовой доступности.
Объемы финансирования подлежат корректировке с учетом ежегодного утверждения бюджета Российской Федерации, Республики Мордовия и городского округа Саранск на финансовый год и в процессе их исполнения.
Объемы финансирования Программы приведены в приложениях N 11, 12.
Текущее управление и контроль за выполнением, финансовым обеспечением подпрограмм и мероприятий, включенных в Программу, осуществляют соответствующие структурные подразделения Администрации городского округа Саранск.
Исполнители Программы:
- организуют выполнение мероприятий, входящих в программу, осуществляют их мониторинг и производят оценку эффективности их реализации;
- представляют в Департамент перспективного развития Администрации городского округа Саранск ежеквартально в срок до 15 числа месяца, следующего за отчетным, информацию о реализации мероприятий Программы и объемах финансирования, направленных на реализацию мероприятий за счет всех источников финансирования.
По итогам очередного отчетного года Департамент перспективного развития проводит оценку эффективности выполнения Программы, в том числе по плановым и фактическим значениям целевых индикаторов, и в срок до 20 апреля года, следующего за отчетным, готовит сводную аналитическую записку об эффективности реализации Программы на территории городского округа Саранск за истекший отчетный год, а также предложения по выработке дополнительных мер для достижения поставленных целевых показателей.
Раздел 5.Оценка социально-экономической эффективности программы
Выполнение мероприятий Программы позволит обеспечить достижение запланированных объемов ввода жилья на территории городского округа Саранск, будет способствовать дальнейшему развитию инвестиционной и потребительской активности на рынке жилья и реализации социальных гарантий по улучшению жилищных условий граждан, имеющих право на меры государственной поддержки.
Оценка социально-экономической эффективности Программы будет производиться на основе системы индикаторов, которые представляют собой не только количественные показатели, но и качественные характеристики. Система индикаторов обеспечит мониторинг динамики изменений в жилищной сфере за отчетный период с целью уточнения или корректировки поставленных задач и проводимых мероприятий.
Программа позволит осуществить:
- строительство 989,6 тыс. кв. метров общей площади жилых помещений,
в том числе малоэтажных 178,7 тыс. кв. метров;
- улучшение жилищных условий населения городского округа Саранск путем доведения обеспеченности одного жителя к 2015 году до 24,0 кв. метров общей площади жилых помещений, в том числе и за счет реализации мероприятий по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда;
- создание рынка жилья и механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с разным уровнем доходов, а также доступность ипотечных жилищных кредитов гражданам городского округа Саранск;
- формирование сегмента строительства жилья экономического класса, отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности, и увеличение доли ввода жилья экономического класса до 60 процентов от общего объема вводимого жилья;
- увеличение количества земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства и комплексного освоения, обеспеченных инженерной инфраструктурой;
- снижение административных барьеров и сокращение сроков строительства объектов;
- достижение полной обеспеченности градостроительной документацией территории городского округа Саранск.