Приложение к Решению от 26.05.2011 г № 742 Программа

Основные направления жилищной политики администрации Г. Саранска (2004 г.)

1.Общие положения
Жилищная сфера, содержавшаяся до 1990 годов в основном за счет государственных средств, в результате сокращения бюджетного финансирования оказалась в тяжелом положении. Новые экономические условия диктуют новый подход к решению жилищных проблем, основой которого должен стать рынок жилья, обеспечивающий запросы населения в зависимости от их желания и финансовых возможностей. Именно из понимания сути рынка жилья и должна строиться жилищная политика Администрации города, в том числе и по реализации генерального плана в части развития и модернизации селитебной зоны.
Рынок - это система сбалансированных экономических отношений, возникающих между основными группами ее участников в ходе реализации их собственных интересов, выражающихся, с одной стороны, в виде стремления удовлетворять потребности на приобретение ресурсов, товаров и услуг (спрос), а с другой - обеспечить удовлетворение этих потребностей (предложение) при определенной цене, являющейся компромиссной для обеих сторон. В свете приведенного определения можно охарактеризовать и рынок жилья, однако, последний имеет ряд особенностей, существенно отличающих его от рынков других товаров и услуг.
Во-первых, рынок жилья организован таким образом, что одновременно представляет собой как бы два отдельных рынка: рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. Во-вторых, объекты жилищного фонда - строения, которые являются товаром или предметом потребления на рынке жилья, долговременны по срокам эксплуатации, немобильны, долговечны, однако быстро морально устаревают, но при этом продолжают иметь высокую стоимость и в то же время тесно связаны со стремительно развивающимся рынком новых строительных материалов и технологий.
Рынок жилищного фонда относится к самим строениям или домам. Здесь предметом спроса выступает жилищная собственность (недвижимость). Инструментом балансирования интересов между продавцами и покупателями является цена на недвижимость. Второе понятие - рынок жилищных услуг относится к аспекту текущего функционирования жилья (в смысле жилищного фонда) и к его способности производить определенный набор потребительских услуг, называемых жилищными. Предметом спроса и предложения жилищные услуги становятся тогда, когда рассматривается жилье, сдаваемое в наем, где строения не приобретаются в собственность потребителями, а только арендуются у собственника строений, а инструментом регулирования спроса и предложения является арендная или квартирная плата.
Поставщиками основного ресурса - капитала - на рынок жилья являются физические лица, или как их называют в научной литературе - домашние хозяйства. Домашние хозяйства - отдельные индивидуумы или семьи, представляющие собой автономные экономические системы, имеющие свой бюджет доходов или расходов и осуществляющие операции по ведению домашнего хозяйства, т.е. потреблению, руководствующиеся при этом самостоятельно принятыми решениями в процессе удовлетворения собственных потребностей.
Приобретая жилье как объект собственности, домашние хозяйства поставляют на рынок жилья капитал в виде собственных сбережений, предназначенных ими для покупки жилья. В зависимости от этапа потребления в жизненном цикле домашних хозяйств сбережения, выделенные на покупку жилья, можно условно разделить на две группы:
- фактически имеющиеся сбережения, т.е. средства, накопленные домашними хозяйствами на покупку жилья из расчета единовременной оплаты части или полной стоимости жилья;
- сбережения будущих периодов, т.е. сбережения, которых на момент покупки жилья у домашних хозяйств нет (не хватает), но они ожидают их накопить в будущем периоде, и в определенном объеме за определенный срок за счет уровня прогнозируемых к получению доходов. Исходя из этого, на момент покупки жилья домашние хозяйства принимают решение о привлечении заемных средств на рынке ссудного капитала, т.к. в будущем они ожидают получать стабильные доходы, позволяющие в течение нескольких лет накопить средства и рассчитаться по ссуде с инвестором с учетом его интересов. Таким образом, капитал, который домашние хозяйства занимают в раннем этапе своего жизненного цикла, чтобы приобрести жилье, является их же сбережениями только в будущем, на следующем этапе цикла накоплений и расходов домашних хозяйств.
Благодаря рынку ссудного капитала, составной частью которого является рынок ипотечных кредитов, домашние хозяйства тратят (вкладывают) свои будущие сбережения значительно раньше, чем их зарабатывают в целях удовлетворения потребностей в жилье (инвестирует на рынок жилья), которые в свою очередь возникают гораздо раньше, чем домашнее хозяйство может позволить себе ее обеспечить за счет фактических накоплений. Обращение на рынок ссудного капитала позволяет домашним хозяйствам моментально превратить свою необеспеченную потребность в платежеспособный спрос на рынке жилья, тем самым, стимулируя развитие последнего. Учитывая центральное положение жилищного рынка в рыночной инфраструктуре, очевидна его локомотивная роль в стимулировании развития экономической системы в целом.
Рынок ссудного капитала находится на начальных этапах своего развития, но уже сейчас можно говорить о его перспективности и востребованности. Так, Мордовской ипотечной корпорацией в 2002 году профинансировано и построено 113 квартир общей площадью 7595 кв. метров на сумму 53,9 млн. рублей, в 2003 году соответственно 197, 10829, 100,8, в текущем году данные показатели сложатся уже на уровне 367, 21372, 240.
Достаточно эффективна система товарных кредитов, применяемая Мордовским фондом развития сельского жилищного строительства. В определенной степени фактическая отдача от товарных кредитов могла бы быть более ощутимой, но здесь, на мой взгляд, большую роль играют пока два фактора: продолжающейся кризис в сельском хозяйстве и соответственно отсутствие необходимой заинтересованности работающих там в развитии своих хозяйств, а также слабая нормативная база на государственном уровне, которая позволила бы стимулировать повышение инвестиционной активности сельских и городских граждан и коммерческих объектов на рынке жилищного строительства, за счет создания необходимых условий для баланса экономических интересов. Для примера, в конце 50 - начале 60-х годов широко практиковалось выделение льготных и беспроцентных ссуд на строительство жилья и именно на те годы приходится максимум ввода индивидуальных домов, который не превзойден и поныне.
II.Экономические и информационные аспекты эффективности жилищного строительства и рынка жилья
Не останавливаясь на системе экономических и правовых отношений, составляющих основу рынка жилья, на основных показателях (народно-хозяйственные, экономические, бюджетные поступления) эффективности инвестиций в недвижимость, можно констатировать, что первичный и, особенно, вторичный рынки жилья продолжают в значительной степени оставаться закрытыми для объективного анализа.
В этой связи, для анализа эффективности принимаемых решений в рассматриваемой сфере немаловажную роль играет оперативная оценка соответствующей конъюнктуры - т.е. требуется создание и постоянное обновление системы показателей, позволяющих получать количественную и качественную характеристику закономерностей и особенностей развития спроса и предложения, оценивать динамику и глубину последствий от реформирования и модернизации жилищной отрасли.
Одной из проблем формирования эффективного рынка жилья в условиях переходной экономики являются вопросы ценообразования на нем, и, как следствие, проблемы эффективной оценки жилой недвижимости. Последнее особенно может стать актуальным после принятия в новой редакции Жилищного кодекса.
Если на рынке жилищного строительства цены определяются себестоимостью строительства и нормой прибыли застройщика, то на вторичном рынке цена жилой недвижимости определяется балансированием интересов спроса и предложения, ценой земли в конкретной территории (микрорайоне), близостью расположения объектов жилой недвижимости к инфраструктуре социально-бытовой сферы, удаленностью от городского центра, наличием и степенью ветхости коммуникаций, материалами, из которых построены объекты жилой недвижимости, степенью изношенности и т.п. Для того, чтобы определить влияние всех обозначенных факторов на стоимость объектов на рынке жилья, необходимо определить критерии эффективной оценки жилой недвижимости.
Под эффективной оценкой жилой недвижимости понимается такая оценка, в результате которой определяется рыночная стоимость жилья и при этом у заинтересованных сторон не возникает сомнений в ее достоверности. По определению Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" "... под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства."
В случае активного развития ипотечного кредитования, сноса существующей застройки, перепрофилирования жилых домов под другие цели и так далее, и соответствующего спроса на оценочные услуги, могут возникнуть проблемы локального характера. Прежде всего, это связано с отсутствием доступной и достоверной ценовой информации на рынке жилья. Сегодня многочисленные печатные издания переполнены предложениями на жилье, но они, безусловно, не отражают фактическую величину сделок по жилой недвижимости, тем более по конкретным объектам. Учитывая достаточную развитость информационных систем, предполагается реальным (помимо печатных изданий) создание специальных информационных сайтов, где можно будет получать представление о спросе и предложениях на вторичном рынке. Операторами названного предложения (по всему комплексу вопросов или части) могли бы выступить (в силу специфичности информации) Мордовская ипотечная корпорация, базовая муниципальная риэлтерская биржа, органы статистики. Большой блок аналитической информации под силу контролировать специальному подразделению городской администрации, которое функционировало бы на стыке полномочий трех заместителей Главы, курирующих вопросы жилищной политики, строительства и жилищно-коммунального хозяйства (ведение материалов межведомственной комиссии по непригодности жилых помещений, работа с семьями переселяемых домов, контроль хода строительства жилых домов для переселяемых из ветхого фонда граждан).
III.Анализ состояния жилищного фонда в г. Саранске
Достаточно остро стоит проблема технического состояния жилищного фонда в г. Саранске. По данным органов статистики общая площадь жилого фонда по городу составляет более 5,7 млн. кв. метров, из них в частной собственности - 2,7 млн. кв. метров; в государственной собственности - 0,3 млн. кв. метров; в муниципальной собственности - 2,7 млн. кв. метров, (последняя цифра постоянно меняется, т.к. идет процесс передачи ведомственного жилья в муниципальную собственность).
Важным показателем жилищного фонда является степень его ветхости и аварийности. Наибольшая доля ветхого и аварийного жилья приходится на малоэтажное (до 2-х этажей) жилье, которое является муниципальной собственностью. Под данную категорию попадает 1318 квартир общей площадью 48,7 тыс. кв. метров (1% от муниципального жилищного фонда). К ним можно добавить - физически и морально устаревший жилищный фонд - 6,1 тыс. квартир общей площадью 394 тыс. кв. метров с числом проживающих более 16 тыс. человек. Это жилье потенциально претендует на переход в ближайшие годы в разряд ветхого, а затем и аварийного.
Качественный состав ветхого жилого
муниципального фонда (2003 г.)

Вид собственности	Муниципальная	Приватизированная	Кооперативная	Всего	Служебная/ Арендованная	Итого
Количество кв.	59321	28366	16018	103705	1071	104776
Площадь	Жилая	1842240	755219	505516	3102976	8628	3111604
	Общая	2741555	1204229	788927	4734711	107309	4842020
Кол-во прожив.	188043	52240	40232	280515	342	280857

Ветхий фонд	Кол-во кв.	997	321	-	1318	-	1318
	Жил. пл.	25017	8616	-	33633	-	33633
	Общ. пл.	37120	11655	-	48776	-	48776
	Кол-во прож-х	2715	746	-	3461	-	3461

Из таблицы видно, что наибольшее число ветхих квартир приходится на муниципальный жилой фонд. В большей степени это объясняется длительными сроками эксплуатации этих домов, их недостаточной капитальностью, а также тем, что в муниципалитет в 90-х годах передавался ведомственный жилищный фонд, уровень содержания которого всегда оставлял желать лучшего.
Часть ветхого жилого фонда приходится на приватизированные квартиры. В данном случае, проживающие в них семьи, оформляли собственность, чтобы со своими квартирами, даже ветхими, выйти на рынок жилья и улучшить жилищные условия.
Кооперативные и служебные квартиры как обычно, находятся в капитальных многоэтажных домах, имеющих сравнительно низкий процент износа и, соответственно, пока не попадают в категорию ветхих.
В целом, доля ветхого фонда растет и без кардинальных мер государственной поддержки неизбежно попадает в категорию аварийного.
Сравнительно низкий процент ветхого жилья в г. Саранске объясняется тем, что бум промышленного и, соответственно, жилищного строительства начался в 50 - 60 годы. Этот срок достаточно совместимый с нормативными сроками службы капитальных сооружений. Вместе с тем, бурное развитие промышленности не всегда сопровождалось четкими расчетами на перспективное развитие инфраструктуры. Одним из примеров может служить так называемый "жилгородок" в центральной части города. Большинство домов здесь из деревянных панелей с "засыпными" стенами, деревянными перекрытиями, минимальным набором инженерного обустройства, полностью морально устаревшей планировкой. По - существу, это было временным жильем для работников строительных организаций, осуществляющих в то время возведение объектов промышленного и жилищно-гражданского назначения. Хотя и по нормативам срок эксплуатации временных зданий минимален, но семьи там продолжают жить, и условия их проживания ни коем образом нельзя назвать ни безопасными, ни комфортными.
Другой острой проблемой обусловленной спецификой того времени, является наличие ведомственного жилья на территории промышленных предприятий. Конечно, сейчас можно понять тогдашних руководителей заводов - рабочая сила под боком, нет никаких проблем с их доставкой на производство, да и семьи тогда были рады любой возможности получить более или менее капитальную крышу над головой. Однако время шло, жилье ветшало, росли потребности людей, и, кроме прочего, ужесточались требования санитарно-эпидемиологических органов по зонированию территорий. В результате, многие такие дома оказались в санитарно-защитной зоне предприятий с вредными производствами. Это относится к комбинату крученых изделий "Сура", комбикормовому заводу и заводу "Биохимик", Саранскому элеватору, аэропорту и другим.
Проблема промышленных предприятий остра, но все же основная доля ветхого жилья - в муниципальной собственности. И большой минус еще в том, что количество непригодного жилого фонда с каждым годом становится больше. Это значит, что дома, еще вчера бывшие вполне пригодными для проживания, сегодня превращаются в аварийные, т.е. естественная убыль жилого фонда неизбежна, вечного ничего нет.
Отдельным серьезным вопросом в ближайшие годы встанет необходимость принятия каких-либо мер по так называемым домам первых массовых серий. Это или снос, как в Москве (что проблематично в финансовом плане), или планомерная реконструкция с доведением технико-экономических характеристик до нормируемого уровня. Опять необходимы расчеты, необходима специальная программа, необходима та же конструкторская и проектно-сметная документация.
IV.Обоснование необходимости перспективного планирования жилищного строительства
Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15 - 20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными.
Вместе с тем, в 80-х годах в г. Саранске имелась достаточно реальная возможность выполнения общегосударственной задачи обеспечения каждой семьи до 2000 года отдельной квартирой. Фактические мощности подрядных организаций, сильная стройиндустрия, ввод в эксплуатацию реальных квадратных метров, живая заинтересованность руководства республики и города позволяли с оптимизмом смотреть в будущее. И расчеты этот оптимизм подтверждали (во всяком случае, в рамках г. Саранска). Период жестких экономических реформ отодвинул эту перспективу на достаточно неопределенное время.
Рыночная экономика, с одной стороны значительно усложнила функционирование строительного комплекса, но с другой стороны подтолкнула к стремительному развитию индивидуальное строительство, была в основном снята проблема нехватки дорогого элитного жилья.
Рынок малоэтажных домов в г. Саранске и его пригородах представляет собой достаточно бурно развивающееся направление строительного комплекса города. Главным стимулом послужили снятие в начале 90-х годов ограничений на строительство жилья, упрощение процедуры оформления земельных участков, создание многочисленных фирм, предлагающих строительные услуги, а также появление большого разнообразия строительных материалов.
Одна из характерных черт рынка малоэтажного строительства заключается в его относительной автономности. Уменьшение платежеспособности населения, экономические потрясения и ухудшение общей ситуации в стране не приводят к снижению емкости рынка. Наоборот, из года в год наблюдается общая положительная динамика, рост объемов строительства.
Третья часть сдаваемого в последние годы в городе жилья приходится на индивидуальных застройщиков, а в целом по республике доля индивидуального жилья дошла до 70%. Сложившаяся ситуация наглядно подтверждает историческую практику - при недостатке бюджетного финансирования активнее включаются в оборот собственные средства граждан. Для примера, в 1960 году, когда широко практиковалось предоставление льготных ссуд, в целом по Мордовии было введено в эксплуатацию 684 тыс. кв. метров, в том числе индивидуальными застройщиками 570 тыс. (пик, не достигнутый в последующие годы) или 83,3% от общего ввода. В тот год в Саранске было сдано 49,2 тыс. кв. метров, в том числе индивидуальными застройщиками 15,3 тыс. кв. метров (31%). Пик жилищного строительства в столице пришелся на 1988 год - 226,8 тыс. кв. метров (при максимальном бюджетном финансировании), а доля индивидуального строительства была минимальной - 1,3 тыс. кв. метров (0,57%).
В настоящее время в черте города в районах частной застройки практически не осталось свободных участков, все они уже давно востребованы. Сформировались крупные микрорайоны индивидуальной застройки - по ул. Осипенко, ул. Ухтомского в северо-восточной части города, ул. Большая Академическая, ул. Транспортная, в п. Цыганский, и другие. И все же спрос пока превышает предложение.
Не менее напряженная ситуация с площадками под многоэтажную застройку.
Развитие ипотечных форм кредитования строительства, начало бюджетного финансирования общегосударственных задач - в частности программы ликвидации ветхого и аварийного жилья, и прочие положительные сдвиги могут стать залогом эффективного развития экономики в целом, и соответственно, ее строительного комплекса. Но насколько строительный комплекс Саранска готов к ожидаемому резкому всплеску своей активности в рамках развития рынка жилья и в первую очередь первичного? Как раз здесь и начинаются проблемы.
С 90-годов практически не осуществлялась разработка новой проектно-планировочной документации микрорайонов, а старая уже не отвечает изменившимся стандартам и приоритетам. В черте города практически исчерпаны возможности строительства на свободных площадках и в ближайшие годы эта проблема может войти в разряд неразрешимых. Генплан г. Саранска, конечно, предусматривает перспективы развития города, но опять нужны технико-экономические расчеты, планировочная документация - в конечном итоге на все это требуются деньги. А их как раз и не хватает. Если кардинально не изменить подход к данному вопросу, мы все почувствуем негативные последствия такой архитектурной политики. А за всем этим стоит рынок жилья, и его ценовые параметры очень быстро отреагируют на разбалансированность спроса и предложения.
V.Направления развития жилищного строительства на территории г. Саранска
Нижеприведенные предложения по развитию селитебной зоны исходят из общих положений генплана г. Саранска, концептуально повторяют его принципиальные направления и схематично отображены на прилагаемой схеме города.
Выбор направлений и площадок для развития города за пределами городской черты необходимо осуществлять вблизи населенных пунктов для обеспечения общей социальной и инженерной инфраструктуры, вдоль коридоров существующих или предполагаемых транспортных коммуникаций. Вопросы развития города вширь и модернизации внутрь, в части соответствующих технико-экономических обоснований, необходимо решать уже в самое ближайшее время, так как задел проектно-планировочной и прочей документации отсутствует.
В проводимой работе необходимо исходить из того, что резерва свободных площадок в существующей застройке практически нет и их минимальный лимит будет исчерпан в ближайшие 2 - 3 года.
В этой связи требуется ускорить начало освоения площадок на ул. Щорса - Лазо (1), максимально используя возможности программы по сносу ветхого жилья, и по ул. Ульянова в районе ю-западного рынка (2) и велогородка (3). Только на этих трех микрорайонах имеется возможность сдать почти два годовых объема.
Значительный резерв площади (не менее 30 тыс. кв. метров) имеется в 6б микрорайоне северо-западной части города (4). Конечно, чтобы жилье здесь оказалось ликвидным, необходимо его финансирование по каким-либо социальным программам, или бюджет должен взять на себя существенные затраты по инженерным коммуникациям для снижения стоимости квадратного метра. Как минимум, потребуется здесь и строительство школы. Вместе с тем, данный микрорайон может повысить свою привлекательность и потерять статус "находящегося на отшибе", если будет принято решение по застройке левой стороны автодороги Саранск - Лямбирь до федеральной трассы московского направления (5).
Достаточно перспективной (до 30 тыс. кв. метров высокоплотной застройки) представляется площадка по ул. Победы у строящейся республиканской клинической больницы (6). Однако было бы целесообразным не замыкать ее на одного застройщика, а уже на первом этапе оформления разрешительных документов определить доли коммерческого и социального жилья. В более далекой перспективе возможно размещение малоэтажной застройки за счет земель с. Берсеневки и пос. Чекаевский (7).
В северо-восточной части города необходимо завершить ранее начатую застройку 4, 5, 6 микрорайонов (8), в том числе 40 тыс. кв. метров без сноса в 4 микрорайоне. Основная привлекательность данных микрорайонов (несмотря даже на большой снос) - это наличие основной инженерной инфраструктуры, построенной в доперестроечное время.
На отдаленную перспективу привлекательными для жилой застройки могут оказаться земли вдоль трассы на пос. Озерный - малоэтажная (9) и пойменная часть р. Инсар северо-восточнее ул. Короленко - высотная (10).
В более конкретную плоскость в самое ближайшее время необходимо поставить давно обсуждаемый вопрос о строительстве современного жилого района в пойменной части рек Инсар и Тавла (11). Планировочные наработки ОАО "Саранскстройзаказчик" достаточно убедительны и эффектны. Требуется принятие принципиального решения, которое позволит приступить к инженерной подготовке территории, тем более надо учитывать, что этот процесс (особенно по подсыпке больших площадей) будет трудоемким, затратным и продолжительным во временном интервале.
Не вызывает сомнения необходимость новой жилой застройки в южной части города, в частности к западу от п. Николаевка (12). Тем более привлекательны эти территории, что в перспективе здесь должна проходить трасса из центра города через ул. Комарова. Необходимо завершать застройку ю-западной части города, в частности зону севернее ул. Фурманова (13), где большое число ветхих муниципальных домов. Возможно использование под застройку территорий, занятых садовыми участками в юго-западной и центральной частях города.
Достаточно сложной и затратной по исполнению будет реконструкция старой застройки севернее ул. Коммунистическая - так называемый "жилгородок", и микрорайон между ОАО "Мордовгражданпроект" и магазином "Ботевград" (14).
Остро пока не встал вопрос, но проблема уже обозначается - это двухэтажные ветхие муниципальные каркасно-засыпные дома западнее ул. Гагарина между ул. Коммунистическая и школой N 18 (14).
Реконструкция центральной части города сама по себе является затратной, но идти на это в любом случае необходимо, так как бесконечно расширять вширь инженерную инфраструктуру будет неразумно и нерационально.
При изучении карты города сразу просматривается тенденция к сближению многоэтажных застроек юго-западной и центральной частей города. Начатая застройка по ул. Гагарина - Щорса через несколько лет будет перенесена на восточную сторону ул. Гагарина (15). Соответствующие поручения о разработке проектно-планировочной документации на ряд микрорайонов даны МП "Горстройзаказчик", вопрос будет в бюджетной подпитке. Начата тенденция встречной застройки от центра к юго-западу. По правому склону р. Саранки - это квартал "Механического завода", по левому склону - жилой дом ОАО "ЖБК-1" по ул. Советская.
Достаточно сложной и ответственной предстоит застройка (со сносом) в пределах границ исторического плана города - вокруг действующего парка им. А.С.Пушкина (16). С одной стороны здесь действует принцип соблюдения традиций исторической застройки (малоэтажная), с другой - дефицит земель, особенно в центральной части, предполагающий необходимость высотных зданий.
Таковыми представляются основные направления жилищной политики Администрации г. Саранска на ближайшие годы.
Начальник отдела
городского строительства
В.Я.Ревизов